成都華阳中奥华地块项目可行性研究报告(初步).docVIP

成都市华阳街道东寺社区 中奥华地块项目可行性研究报告（初步） 编制单位：成都公司投资发展部 编制日期：二零一零年三月 目 录 第一章 项目概况 3 一、项目名称 3 二、项目背景 3 三、宗地位置 3 四、用地权属及规划控制要点 4 五、地块现状 5 六、交通及配套 6 第二章 项目操作方式及条件 7 一、项目权属 7 二、法定手续 8 三、土地价格 8 五、地价支付情况 8 六、操作方式 8 第三章 区域市场分析 8 一、区域经济分析 8 二、区域土地市场分析 9 三、区域房地产市场情况 11 四、可比性楼盘分析 12 1、新鸿基·悦城 12 2、河畔新世界 13 3、南湖国际社区 14 4、双华麓港 16 五、项目优劣势分析 17 1、优势 17 2、劣势 18 3、机会 18 4、威胁 18 六．项目及产品定位 18 1、项目定位 18 2、功能定位 18 3、产品定位 18 4、客户定位 19 第四章 概念设计分析 19 一、总体规划平面图 19 二、主要技术经济指标 20 第五章 项目开发及销售计划 21 一、项目开发计划 21 二、项目销售计划 22 2、项目销售计划 22 第六章 投资收益分析 22 一、建安成本估算 22 二、经济效益分析 23 第七章 结论及建议 24 第一章 项目概况 一、项目名称 成都市双流华阳东寺社区“中奥华天府大道项目”。 二、项目背景 项目地块为双流国土局于2008年1月20日至2008年2月1日挂牌土地，挂牌价160万元/亩（楼面价480元/㎡），成都中奥华实业在地块挂牌期内以起始价160万元/亩（楼面价480元/㎡）竞得该地块。目前中奥华已与双流国土签订土地出让合同，但地价款并未全额付清，目前中奥华对该项目报价为345万元/亩，外加3000万元的土地出让金返还成本（908元/㎡）。该地块基本用地指标如下： 宗地位置 净用地面积（亩） 代征地面积 （亩） 用地性质 土地使用年限 规划设计条件 容积率 建筑密度 建筑高度(米) 绿地率 华阳街办东寺社区（南邻大连海昌极地海洋世界） 275.71亩 道路：68 绿地：32.48 商业兼容住宅（商业：住宅35％：65％） 商业40年、住宅70年 商业≥2.0居住≤5.0 商业≤50%居住≤25% 建筑物制高点应满足机场航空限高要求。 商业无要求；居住≥25% 三、宗地位置 项目地块位于华阳街办东寺社区，临天府大道，大连海昌极地海洋世界项目北侧，距市中心约15公里，距双流国际机场约12公里，距地铁一号线（2010年10月试运行）科技园站约1.5公里，未来的地铁一号线延长线（规划中）位于该地块对面。 四、用地权属及规划控制要点 项目为成都中奥华实业有限公司于2008年2月1日通过土地摘牌方式取得，取得单价160万元/亩，总价44113.60万元。地块总占地面积275.71亩，土地用途为商住用地，详细规划指标见下表(按照商业：住宅=35％：65％)： 项目规划指标 序号 内容 单位 规划指标 1 总用地面积 ㎡ 183808 2 容积率 商业≧2.0，住宅≦5.0 3 总建筑面积 ㎡ 1,080,505.41 4 建筑覆盖率 ≦ 商业≦50％，住宅≦25％ 5 绿地率 ≥ 住宅≧25%，商业无要求 6 建筑高度或层数 m 主体建筑高度不小于100m 9 车位数 个 6641 10 退红线要求 按照《成都市规划管理技术规定》 五、地块现状 目前该地块仍未完全拆迁完毕及场平。 项目地块西临天府大道，北靠规划的市政体育馆，南临大连海昌极地海洋世界项目。 西地块 东地块 地块内部 六、交通及配套 （一）交通状况 1、主干道：西临天府大道、东接红星路南延线 2、轨道交通：地铁一号线延长线终点站（预计2010年底建成通车） 3、主要公交线路：501路、804路 （二）生活配套 1、商业：欧尚超市、宜家家居、伊藤洋华堂、苏宁广场、凯丹购物广场、远大购物中心、新国际会展中心、美美百货 2、休闲：新益州公园、成都海洋乐园、成都歌剧院、极地海洋世界、湿地公园、华纳梦幻岛乐园、成都港、南天府广场、市政体育馆、麓山高尔夫球场、世纪生态公园 3、医院：成都市第一医院、中德巴伐利亚国际医院、双流第二人民医院、中奥国际医院、宋庆龄华西妇女儿童医院 4、学校：成都市试验外国语学校西区、光亚国际学校、美视国际学校 第二章 项目操作方式及条件 一、项目权属 本项目地块由成都中奥华实业于2008年2月1日通过土地挂牌出让取得。 二、法定手续 成都中奥华实业在地块挂牌出让成交后已与双流国土签订《