房地產与房地产价值.pptVIP

一、房地产的概念 1．房地产是指土地及其上的定着物（包括建筑物、构筑物及与土地不可分割的树木、花草和建筑物的附属设备）。 2．房地产是房屋财产和土地财产的总称，包括土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及附带的各种权益。 3. 房地产是由人工创造的包括时间、地球表面特定土地区位及其受文化偏好和经济活动影响的房屋和公共基础设施组成的四维体，以及四项权能。 房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。它是实物、权益、区位三者的综合体。 一、房地产的概念 一、房地产的概念 一、房地产的概念—（1）房地产的权益的含义 一、房地产的概念—（1）房地产的权益的含义 在我国，一般认为产权是指民事权利主体所享有的具有经济利益的权利。它包括以所有权为主的物权、债权、继承权和知识产权等，是一定社会的物质资料占用、支配、流通和分配关系的法律表现，进一步可分为原始产权和法人产权等。“产权是从所有权中分离出来、发展起来、独立出来的束权利。……产权是包括所有权在内的多项权利的一种集合体或一种综合体。”产权（property right）的概念源于英美法的财产权，与大陆法的物权相比较，区别在于：首先，产权概念的外延要广泛的多；其次，产权特别是土地产权，常被表述为“权利束”，即由一组土地权利组成，且每项权利都具有相对独立性；再次，产权理论的核心意义并不在于产权的最终归属，而主要是强调资源的优化配置和对权利的充分利用。总的看来，房地产权利制度主要是与大陆法相关的不动产物权制度，而房地产权属制度则是吸收了英美法产权制度的一种新型财产权制度。 一、房地产的概念—（1）房地产的权益的含义 我国房地产产权是指房屋的所有权及其所占用的土地的使用权。它是产权人在法律规定的范围内对其房地产行使占有、使用、收益和处分的权利。房地产产权的取得和确认，必须经过房地产产权人依照政府法律规定向房地产管理部门申请登记，领取房地产证件后，才能得到正式的承认和受到法律的保护。由于房屋建筑在土地之上，土地是房屋的载体，两者不可分割，因此，房屋和土地的权利主体是一致的。在我国，城市土地属于国家所有，房屋所有者对房屋拥有所有权，而对土地只拥有使用权。所以，房屋所有权和土地使用权的权利主体是一致的。 一、房地产的概念—（2）房地产的权益的类型 一般类型划分 产权类型的划分可从产权概念的外延和内涵两方面考虑。以产权的外延为划分标准，产权类型可分为：公有产权和私有产权；企业产权和个人产权；法人产权和自然人产权；原始产权和派生产权等。 以产权的内涵为划分标准，产权类型可分为：所有权、他物权、债权、知识产权、人力资源权等。下面简要介绍几种类型： 一、房地产的概念—（2）房地产的权益的类型 （一）公有产权和私有产权 以国家或集体作为权利主体的产权形式为公有产权；以私人为权利主体的产权形式为私有产权。目前，在我国实行社会主义市场经济的条件下，公有产权和私有产权并存，而且是很有必要的，有利于社会经济的发展。因为当公有产权和私有产权面对同一客体时，私有产权主体的排他性约束比之公有产权要来得有效，且实现约束的成本则相对较低。但公有产权在维持全体成员的平均利益最大化方面要明显优于私有产权，如果排除滥用公有产权现象，从产权运作的社会成本来看，公有产权的优势在于能够以低于私有产权的运作成本来进行某些活动。 一、房地产的概念—（2）房地产的权益的类型 （二）企业产权和个人产权 企业产权是指以企业为权利主体的产权形式，除了某些企业（如合伙企业）以外，绝大部分企业都是法人方式向国家工商行政管理登记注册的。按照我国《民法通则》的规定：“法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。”法人产权的确立，就使企业具有可能自负盈亏，享有权利和承担义务的能力；因此，企业产权的典型形式为法人产权。 一、房地产的概念—（2）房地产的权益的类型 以个人为权利主体的产权形式称之为个人产权。每个个人都是自然人，因此，个人产权又称之为自然人产权。是指以自然规律产生的人，这与法人不同，所以在法律上自然人则是与法人相对应的，具有一国国籍的自然人称之为“公民”。按照我国宪法和法律的规定，公民的民事权利能力（享有民事权利，承担民事义务的资格）的内容是非常宽泛的，因此，个人产权较之法人产权有诸多不同特点，其中最显著的方面在于：个人产权的行使，可由自然人本身直接操作，而法人产权的行使，必须要通过其法定代表人及其代理人来实施。由此可见，自然人产权主体可以使产权一体化，而法人产权则往往不能。 一、房地产的概念—（2）房地产的权益的类型 （三）原始产权和派生产权 当生产方式与交换方式使财产的存在方式合一，运动形式合一，从而使产权就合一地集中在一个产权主体手中时的产权称之为原始产权；当生产方式与交换方式发生了变化，