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东胜御熙台项目可行性分析报告 姓名：杨松 学号：1005031219 班级：房产2班 指导教师：李伟华 日期：2012年5月26日 目 录 一、项目简介 二、区位分析 1、石家庄住宅市场分析 2、政策分析 3、自然位置分析 三、项目规划设计方案 四、工程建设进度 五、总成本及费用估算 六、收入与税金估算 七、经济分析 八、风险分析 九、总结 项目简介 物业类别：住宅 项目特色：生长在自然中的有机社区 建筑类别：板楼 多层 高层 装修状况：精装 环线位置：二至三环 所属商圈：老动物园?? 容 积 率：1.78 绿 化 率：35% 开 发 商：东胜集团/ 河北东丽房地产开发有限公司 售楼地址：裕西公园旁 物业地址：苑东街与工农路交口 交通状况：南北纵跨城市主干道裕华路、中山路，辅助干道工农路；公交配套四通发达，10路19路24路39路357路25路； 均价：15000元/m2 项目配套 全程名校： 小学：中山西路小学、维明街小学、草场街小学、实验小学等； 中学：石家庄市第二十四中学、第十七中学、第十一中学、第十中学、第六中学等； 大学：河北师范大学、河北医科大学、河北经贸大学、石家庄大学、河北交通职业技术学院、河北司法警官职业学院、石庄法商学院、河北省委直机关工委党校等； 医疗卫生：白求恩国际和平医院、中国人民解放军白求恩国际和平医院、河北医科大学第三医院疼痛门诊、桥西口腔医院口腔诊所、河北省优抚医院、石家庄市第八医院、石家庄市友谊烧伤医院、石家庄联谊医院 休闲娱乐：石家庄中影联电影城、裕西公园、友谊公园、西清公园； 商业购物： 北国超市（西兴店）、国大超市（省直店）；益友百货、新百广场；明月家具城、东明国际家具博览中心、北国商场家电城等； 区位分析 1、石家庄住址市场分析（资源共享） 2012年1-2月石家庄房地产市场分析报告 前言：龙年伊始，两会召开，温家宝总理明确提出“房价远未回归到合理价位，调控不能放松”，楼市调控再度陷入收紧预期之中。2012年第一季度的石家庄楼市商业地产活跃、住宅地产冷清的局面也显示出调控持续对市场的影响，但是刚需楼盘的不断发力则使得产品定位逐步趋向于明朗。2012年伊始，楼市将在“调控不放松”的总理论调中如何前行？ 一、2012年1-2月石家庄房地产市场商品房上市量报告 ??2012年1-2月，石家庄市区商品房市场上市供应批准预售证共计20个，供应预售面积为37.33万㎡，其中住宅供应预售面积为25.69万㎡，商业营业用房供应预售面积为1.43万㎡。环比2011年同期，石家庄市区商品房市场上市供应批准预售证数上涨11%，供应预售面积下跌63%。 ??2012年1-2月，石家庄住宅批准预售套数共计2362套，环比同期下跌64%。 ??2011年1-2月，石家庄市商品房批准预售面积达到100.24万㎡，而2012年1-2月则只有37.33万㎡。随着调控的进一步加强，市场观望态势持续弥漫，市场需求量降低，购房者购买积极性不高，进而影响开发商被动减少推盘量，因而造成了上市量明显减少的现象。 ??2012年2月，石家庄市区商品房市场上市供应批准预售证共计11个，其中住宅类5个，非住宅类6个；其中住宅类含商品用房类项目5个，非住宅类含商业营业用房类2个、办公楼1个、其他类3个。 ??2012年2月，石家庄市区商品房市场批准预售证共计11个，同比下降8.4%。其中，住宅类5个，同比下降45%；商业营业用房类2个，同比下降33.4%。??2012年2月，石家庄市区商品房市场上市供应批准预售面积为22.68万㎡，同比下降66%，占2012年1~2月总批准预售面积37.33万㎡的61%；其中住宅类项目批准预售14.56万㎡，同比下降64%；商业营业用房类项目批准预售0.39万㎡，同比下降98%。 ??2012年2月，石家庄市住宅批准预售共计1367套，同比下跌61%。 图一：2011年2月~2012年2月石家庄商品房上市面积折线图???图二：2011年2月~2012年2月石家庄住宅上市套数折线图 ??? 由图一、图二可以看出，随着壬辰龙年到来，调控预期不断加强，市场观望态势持续弥漫，在调控与新春的双重影响下，市场需求量降低，购房者购买积极性不高，更多的购房者只是在性价比合适的楼盘中进行观望考察，而出手购房的速度减缓，这也影响到开发商被动减少推盘量，因而造成了上市量明显减少的现象。 但随着传统三月“小阳春”的即将到来，市场供需回暖，2月份供应量虽然仍处于低点，但已有回暖迹象，并已经渐渐逼近2011年3月开始反弹的低点，因而今年的三、四月是否能迎来楼市第一轮回暖，刚需是否能够拯救楼市，蛰伏月余便可待证。 二、2012年2月石家庄