房地產投资周浦项目可行分析报告书.docVIP

前 言 随着2010年世博会的临近和上海城市化进程的加快，南汇在已从上海的腹地走向了发展的前沿。根据上海市“十一五”规划将南汇确定为四大经济发展板块中大浦东板块的重要组成部分。城市的不断向南拓展，依托浦东国际机场和洋山深水港，南汇正在成为上海经济发展的核心阵地。 根据南汇区“十一五”规划，高速路、轨道交通等市政基础设施的建设，展示了南汇鲜明时代特色的现代化城区形象，为区域的人口导入、经济发展提倡良好的社会基础。 　　周浦位于浦东新区与南汇区交接处，与临近的康桥镇合称为“周康地区”。随着洋山深水港的建设及跨海大桥的通车，周康地区将成为市区至芦潮港的必经之路，是南汇的入口和对外展示窗口。根据南汇整体发展规划，周浦被列入周康综合经济圈，受到浦东开发建设的强力辐射，借助康桥工业区的先发优势，依托区域综合产业基础，周浦镇面临千载难逢的发展机遇。 受城区改造的影响，周浦房地产市场逐渐繁荣起来，我司改造地块为周浦老镇21#地块项目。本项目的开发对改善周浦镇区的面貌，拉动周浦房地产发展有着非常重要的意义。 第一部分 南汇区市场分析 一、南汇区概述 1、区域简介 南汇位于黄浦江东岸，杭州湾畔。西与闵行区接壤，北与浦东新区毗邻，西南与奉贤区交界，东南两侧濒临东海，海岸线长45公里。正在建设中的上海国际集装箱航运中心、洋山深水港陆地区域就在南汇芦潮港镇。 南汇全区设镇24个，市级开发区1个（康桥工业区）、区级开发区5个（南汇工业园区、航头商城经济技术发展区、滨海旅游度假区、现代农业园区、惠南新城开发区）、市属农场3个。 全区面积688.9平方公里，2006年年末常住人口92.98万人，其中户籍人口72.73万人，外来人口20.25万人。随着上海加快建设一个龙头、三个中心和浦东的开发开放，南汇已从上海的腹地走向改革开放的前沿。 2、经济发展 2003-2006年四年中，南汇主要经济指标均实现了翻番，地区生产总值从158.2亿元增加到350.2亿元，年均增长22%；工业总产值从379.5亿元增加到761.5亿元，年均增长19%；财政收入从25.7亿元增加到106.9亿元，年均增长42.8%，其中，地方财政收入从8.1亿元增加到33.5亿元，年均增长42.6%；地方可支配财力从17.7亿元增加到56.8亿元，年均增长33.8%。人民生活水平逐年提高，城镇职工人均年平均工资从18186元增加到27834元，年均增长11.2%；农村居民人均年纯收入从6067元增加到8546元，年均增长8.9%；全区累计新增就业岗位15万个，有24.8万农民纳入“镇保”；城市化率从30.4%提高到55%。 经济结构优化调整，三次产业协调发展。2006年全区三次产业比重调整为4.7：54.5：40.8。与上年相比，第一产业下降0.8个百分点，第二产业下降4.6个百分点，第三产业上升5.4个百分点。 3、居民生活水平 城乡居民收入稳步增长，生活水平显著提高，消费结构明显变化。全区城镇职工人均年平均工资27834元，比上年增长10.3%；据200户农村住户抽样调查资料反映，农村居民人均年纯收入8546元，比上年增长9.9%。据统计，城镇居民人均居住面积12.7平方米，农村居民人均居住面积19.2平方米。 二、南汇区发展规划 1、整体功能发展规划 南汇“十一五”规划，坚持“北联浦东、南拓临港”的发展方针，充分依托“两港”优势，深化发展海洋事业和海洋产业的功能定位，扎实推进工业化、城市化和新农村建设，大力发展各项社会事业。主动服从服务于国家战略和上海建设“沿海、沿江、沿边”三大经济发展轴的战略为出发点，加快调整和优化全区产业布局发展规划，着重沿海经济发展轴的建设，加快培育区域增长极。要形成特征鲜明的“一核三圈三带”的形态特色： 一核——以海港新城为核心。 港口经济圈——依托深水港建设和未来经济社会发展核心区的潜在优势，借助周边发达的集疏运网络，大力发展装备工业、现代物流业、旅游业和现代服务业，形成以海港新城城市化地区、现代物流园区及临港综合经济园区为主体的产业联动体系。 周康综合经济圈——依托浦东开发建设的强力辐射，借助康桥工业园区的先发优势，大力发展汽车零部件加工业、电子电器制造业、医药康复业、信息服务业等行业。加快周浦老镇区改造步伐，积极完善社会各项事业，形成以康桥地区、周浦地区为主体的综合产业基地。 惠南科教经济圈——依托惠南相对雄厚的经济基础和文化底蕴，大力发展高等职业培训、旅游娱乐、物流配送、现代都市农业和外向型加工业，形成以南汇科教园区、南汇工业园区、南六公路旅游线和现代农业园区为主体的产业基地。 外环线经济带——以外环线5个节点为组团式经济增长点，加快杨高南路创业园和申江南路IT配套园区的建设步伐，使之成为“十五”