房地產开发项目策划方案书.docVIP

目录 1房地产市场调查与分析 3 1.1我国房地产开发市场宏观环境调查分析 3 1.1.1政治环境 3 1.1.2经济环境 4 1.1.3社会环境 4 1.1.4科技环境 5 1.2武汉市房地产市场现状与发展趋势调查分析 6 1.2.1武汉市房地产现状 6 1.2.2市场现状剖析 20 1.2.3未来市场走势预测 22 1.3区域环境调查与分析 23 1.3.1市场需求 24 1.3.2供应现状 25 1.3.3交通条件 25 1.3.4市政配套 25 1.4竞争项目调查与分析 26 1.5客户群调查与分析 27 1.5.2目标客户分析 28 2.1影响本项目市场定位的因素分析 30 2.1.1商圈及交易圈的因素 30 2.1.2经济和人口因素分析 30 2.1.3住宅市场供给情况 32 2.1.4住宅供给与需求的比较 33 2.2项目定位 33 2.2.1项目定位 33 2.2.2功能定位 34 2.2.4产品定位 35 2.2.5价格定位 35 2.2.6开发时机及进度（时间有待调整） 35 3 项目规划、建筑方案策划 36 3.1 项目规模及总体方案 36 3.1.1项目规模 36 3.2项目规划布局及空间环境 36 3.3 建筑方案设计 39 3.3.1 设计要求 39 3.3.2户型设计 40 3.3.3 建筑立面 42 4 项目营销策略 43 4.1品牌策略 43 4.1.1品牌名称 43 4.1.2品牌定位 43 4.1.3品牌传播 43 4.2租售方案和价格策略 45 4.2.1 租售方案 45 4.2.2价格策略 46 4.3 渠道策略 49 4.3.1目标客层及地区的策划 49 4.3.2产品机会点的策划 49 4.3.3广告策划 49 4.4促销推广策略 51 4.4.1销售策略策划 51 4.4.2各阶段客层分析 52 4.4.3推广活动 52 5 项目经济可行性分析 54 5.1项目背景及概况 54 5.2、开发地点现状及有关条件分析 54 5.2.1地点与地理位置 54 5.2.2周边建筑物及环境条件 55 5.2.3城市规划及区域性规划要求 55 5.2.4征地与拆迁条件、 施工条件 55 5.3投资估算与资金筹措 56 5.3.1投资规划 56 5.3.2资金筹措方式 59 5.4、项目经济效益分析 60 5.4.1、主要分析评价指标 60 5.4.2、项目的成本及费用构成分析 61 5.4.3、项目的租售收入、利润分析 61 5.5、项目不确定分析 63 5.5.1、项目盈亏平衡分析 63 5.5.2、敏感性分析 64 6 项目策划结论 66 6.1项目概述 66 6.2项目定位 66 6.3开发进度 66 6.4预期效益指标 67 6.5风险分析及风险控制 67 6.5.1风险分析 67 6.5.2风险的规避和控制 68 参考文献： 69 1 房地产市场调查与分析 1.1我国房地产开发市场宏观环境调查分析 1.1.1政治环境 2010年1月1号财政部出台“5年内住房转让全额征收营业税”的规定，国际金融危机时期的二手房转让营业税优惠政策就此终止，这无疑是在打击投机购房，给炒房者带来不利影响。从这新年第一拳开始，国家不断在政策上对房地产市场进行调控，4月17日，国务院又发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出了调控楼市的10项具体措施，被称为“新国十条”。其将遏制房价与维护社会稳定等量齐观，要点包括要求房价过高、上涨过快、供应紧张的地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款等。 而在5月，国务院又出台“新国十条”，其中以“限购令”最为奏效，也是今年楼市调控的一大亮点截止到11月中旬，全国已有16个城市颁布“限购令”。 9月初，国家统计局首次明确表示进行空置房调查。随后，北京、天津、上海、广州、深圳5个试点城市启动空置房调查。在5城市空置房调查启动后不久，有相关人士透露，由于空置房没有统一标准，难以得出空置率。近日，国家统计局新闻发言人称将对人口普查中获得的住房信息进行采集和分析。 从这一系列政策我们可以看出国家政府对房地产市场宏观调控的决心，虽然政策的影响力度现在还不能予以置评，但是房地长市场在未来几年甚至几十年仍然会是政府实行宏观调控的重要方面。 1.1.2经济环境 世界经济复苏的态势已经确立，目前处于新一轮经济周期的左侧区域，这一点与前几年显著不同。而且利率处于较低水平，之前1年期定期存款利率为2.25%，5年期定期存款利率为3.60%，如此低的利率水平为高房价提供了支撑。中国人民银行决定从2010年12月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这已经是国家银行第六次连续上调