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房地产法律知识培训 深圳市百思勤置业有限公司 二零零五年五月 概 述 房地产作为人类社会发展不可分离的生产和生活资料，已逐渐成为国民经济的基础性、支柱性产业。 基于房屋和土地在物质形态和经济形态上的内在联系，人们往往将两者并称为房地产。 与房地产相关的法的渊源 宪法 法律 行政法规 规章 地方性法规、民族自治区法规、经济特区的规范性文件 特别行政区的法律 与商品房买卖相关的法律 物权法、债权法、诉讼法、建筑法、房地产管理法、城市房地产开发管理条例等 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释） ——人民法院在审理商品房买卖合同纠纷案件时，如何适用相关法律法规对案件性质进行认定、处理所作的具体规定。 司法解释的适用范围 司法解释——是指司法机关对法律作出的具有法律上约束力的解释。 商品房买卖合同是指房地产开发企业（以下统称出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。(解释第1条) 买卖合同 买卖合同——当事人双方约定一方交付标的物并转移所有权于他方，他方支付价款的合同 商品房买卖的标的物——商品房 商品房买卖合同分为：商品房现售和商品房预售合同。（《商品房销售管理办法》）是否竣工验收合格，房产证是否办理。 《现售合同》— 房地产证 —《预售合同》 商品房预售合同的效力 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。（解释第2条） 有效的合同：1. 主体合格；2. 意思表示真实；3. 不违反法律、行政法规或者社会公共利益；4. 合同标的确定、可行。 商品房预售合同的效力 商品房预售条件： （《城市房地产管理法》 ） 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书 持有建设工程规划许可证和施工许可证； 3. 按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日起； 4. 已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 商品房预售合同的效力 深圳市人民政府深府[2001]94号文件《关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定》 第十六条：提高商品房预售条件，预售条件中的形象进度定为七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。 商品房预售合同的效力 商品房预售许可证是商品房预售合同是否有效的一个条件，《城市房地产管理法》规定的其他三个条件并不是预售合同是否有效的条件，只要出卖人持有预售许可证明，即满足了法律规定的前提条件，其与买受人签订的预售合同即为有效。 商品房预售合同的效力 出卖人责任导致合同无效的几种情形 （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； ????（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； ????（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 合法销售的“五证” 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程开工证 国有土地使用证 预售许可证 销售广告视为合同要约的条件 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。（解释第3条） 要约与要约邀请 要约——希望和他人订立合同的意思表示。 要约邀请——希望他人向自己发出要约的意思表示。 《合同法》第14条：要约邀请的意思表示内容具体确定，并表明经受要约人承诺要约人即受该意思表示约束时，该意思表示即为要约。 商业广告原则上为要约邀请。 销售广告视为合同要约的条件 说明和允诺——房地产开发商利用广播、电视、报纸、期刊等新闻媒体的广告栏目或者自行印制售房宣传资料、设置户外广告、样板房等形式，在宣传和介绍商品房的同时，作出的对购买商品房特定事项的说明或者对商品房质量的声明、陈述。 销售广告视为合同要约的条件 相关设施——包括商品房的基础设施和相关配套设施。如：基础设施包括供暖、供电、供水、小区景观、小区内道路、停车场等；公共配套设施包括商品房规划范围内的配套和规划范围外的配套，如商业、服务业以及医疗教育、公共交通等公共设施的配套。 认购协议中定金的处理 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因为不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出