房地產项目产品建议书.docVIP

产品建议书 一、项目规划建议 （一）本项目建筑心理学定位 1.建筑心理学要求产品设计符合目标客户群心理特征，引导他们的潜意识需求，从而真正为营销服务。 从品质地产发展及客户认知心理来看，本项目的产品规划、建筑工艺及建材标准要远高于当地平均水平，属于卫辉市标志性社区。本项目定位于卫辉品质化的中高档楼盘，从建筑心理学的角度出发，我们希望这样的住宅首先是有外在品质感的、能够赢得市场信赖的，视觉上是沉稳、整洁的，通过线条色块表现出现代感、比较洋气的海派风格。 2.适度超前、非激进张扬的，略微内敛保守、讲求品质感的市场置业心态。我们希望本项目是舒适、高品位的社区。 目标客户群重视他们实际感受到和切身体会到的特点：如建筑细部的精美与特色，优良的材质，齐备的设施，建筑和园林风格所体现出的生活方式等等，而非平庸的、浮夸的特征。 3.应该竭力营造社区的整体氛围，从整体的感受上衬托出相应的社会地位和文化品味，而非对此直白的诉求。 在目标客户群普遍的心理特征上，希望自己享有的空间是比较开放、舒适、随意、自由的，反对对称式空间带来的压抑感。对于他们来讲，希望在能够享有较高的生活品质的同时，享有自我无拘无束的空间。但对外来讲，他们潜意识上又希望给外界一定的信息，让外界感受到他们别致生活的品味。因此在建筑处理上要格外重视对内和对外的关系，一方面重视内部空间的品位化、舒适化、自由化，另一方面重视在建筑形式和立面上的处理。 （二）总体规划思想? 针对本项目的开发及我们对于卫辉市场的认知，我们提出了“品质地产”的开发理念，从产品的规划设计开始，便追求社区的住宅品质、生活品质和城市景观品质。根据对基地周边区位的分析及小区本身规划的构思，规划可概括为：区域性 、生活性、景观性、可持续性。充分了解自身及周围环境特点，发挥园林景观优势，用建筑小品突出现代气息，用中心绿地、景观强化小区的品质，目标将小区规划为健康休闲的品质住宅小区。 1.本小区规划布局，应综合考虑周边环境、路网结构、水系、公建、绿地系统。遵循因地制宜、合理布置、生态化的设计原则，以人为本，注重社区的人性化设计，突出绿化组团、小品景观与人文康体景观相结合的自然生态健康环境，体现绿色健康社区的特点。空间组织灵活多样，利用建筑体型的变化造就富于变化的空间形态。营造舒适宜人的物理环境与人文环境，促进人与自然及人与人之间的亲和关系，强调居住均好性和家园的人情味与亲切感。利用项目地块三极落差的地理特点，做好社区内景观园林境设计，创造高品位的人居环境，使小区成为独具魅力的园林景观花园。 2.规划与住宅设计相结合,创造一个布局合理、设施完善、生活方便、利于管理、环境优美,具有时代精神的住宅小区。注重项目运作可行性。 3.适度超前意识，依靠科技进步,加大科技含量,提高居住的舒适度，充分体现品质住宅的居住品味。强化温馨生活定位，为小区居民提供完善的服务配套设施以及优美舒适的休闲场所。 4.可持续开发原则，利用统一品牌，强化分期发展，使小区的开发形成连动的规模效应。本项目是开发商在卫辉的第一个市场风险较小的项目，本项目的开发成功，将为后续项目的开发起到建立品牌、标杆的作用，这一点对于本项目是至关重要的。近期开发和远期发展相结合，从整个街区综合考虑，包括路网、市政设施等，结合各组团的中心绿地采用围合式与行列布局相结合的复合式建筑布局,以利于滚动开发，分期建设。 （三）总体平面规划建议 1、项目总体平面规划? （1）规划应贯彻的理念 注重环境空间的创造,利用道路、小品、绿地、广场以及贯穿园区的道路系统和水系来塑造园区的特色环境。 突出“以人为本”从充分利用地及创造环境氛围出发，通过的丰富景观扩大集中绿地面积项目总体建筑风格的构思 客、餐厅一线同轴，餐厅、厨房可设计为可开可合的自由空间；餐厅最好可成为可改造成独立房间的区域。如二房二厅变三房一厅、三房二厅变四房一厅格局，不影响房间的使用功能等； 全明设计，保证全明效果，考虑厨、卫管道排布，以能摆放下全部厨房设备为宜，厨房厨柜不要挡住采光面； 统一烟道排风管设计，尽量避免对外立面美观的影响； 卧室面宽控制在3.6-3.9米左右； 三房户型最好设计两个卫生间，其中客卫应是干湿分离； 四房以上户型应配置小面积的储藏间。 （2）、户型面积控制与户型配比 根据深蓝机构初步市调判研，卫辉市的潜在客户可以承受的购买力区间为8万至14万左右，潜在客户可以承受的主力面积在105平方米至140平方米这个范围之内。 初步建议目前的户型、面积配比为： 户 型 面 积 所占比例 2房 二厅一卫 80-90平方米 5% 3房 二厅一卫 105-120平方米左右 30% 二厅二卫 120-140平方米左右 50% 四房 二厅二卫 150平方米以上 15% 2.户型展示 六