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员工培训手册 北京中原房地产经纪有限公司 二零零二年八月  目 录 房地产基础科知识 1 一．与土地有关的概念 1 二．与住宅有关的概念 1 三．与规划有关的概念 2 四．与产权有关的概念 3 五．与面积有关的概念 3 六．与贷款有关的概念 4 七．其他 8 一．关于房地产综合开发 16 1．房地产综合开发的概念 16 2．房地产综合开发的方式 16 二．房地产综合开发和程序 17 1．决策阶段 17 2．前期阶段 18 3．工程管理，即项目建设施工阶段 18 三．房地产开发审批手续 19 1．项目建议书及可行性报告(由计委审批) 19 2．建设用地规划许可证和建设工程规划许可证(由规划局审批) 19 3．建设用地批准证书（房屋土地管理局） 19 4．房屋拆迁许可证（房屋土地管理局） 19 5．建设工程开工证（城乡建设委员会） 19 6．土地证书（北京市、区县人民政府） 20 7．商品房销售证书（房屋土地管理局） 20 四．房地产项目投资构成及投资分析 20 1．房地产项目投资构成 20 2．房地产项目投资分析 20 商务区教材 22 一．商务中心区 —— CBD 22 二．北京金融街 23 三．中关村科技园区 23 建筑常识 26 一．规划 26 1．居住用地包括 26 2．日照间距 26 3．住宅朝向 26 二．建筑 26 1．办公楼 26 2．公寓 29 3．别墅 31 三．工程识图 32 1．概述 32 2．建筑总平面图 33 3．建筑平面图 34 4．建筑立面图 35 物业管理知识 36 一．物业管理的定义 36 1．物业管理企业的确定 36 2．物业管理公司管理权利的来源： 36 3．关于《管理公约》的问题： 36 二．物业管理的目的 36 三．物业管理服务的内容 36 四．物业管理费的构成 37 1．高档物业----市场定价（分10项） 37 2．普通住宅----政府定价 38 五．物业管理的其它费用 38 六．项目销售与物业管理的配合 38 1．管理和销售是相互依赖、相互促进的关系： 38 2．销售人员针对物业管理问题应注意的事项 38 七．销售中常见的物业管理问题 39 1．明确客户需要交纳的物业管理费用 39 2．一层为什么也要收电梯费？ 39 3．入住条件 39 4．停车位、停车费 39 5．防盗网、防盗门的安装： 39 6．拆改内墙 39 7．暖气的移位、改造 39 8．管理公约能不能改 39 9．写字楼办公间门前公司招牌 39 八．客户入住程序 40 九．客户装修程序 41 计算机网络及应用 42 一．宽带网 42 1．网络的发展历史 42 2．什么是宽带网（简要说明） 42 3．宽带网的种类 43 4．宽带网的优点 44 4．小区安装宽带网的基本状况 48 5．宽带网的发展前景 48  房地产基础科知识 第一节　基本概念 一．与土地有关的概念 三通一平：通常指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。“三通”是把开发区红线以外的道路，给水排水管道、供电线引入施工现场，“一平”是把施工现场的土地进行平整。 七通一平：大的开发区或重要的开发项目施工准备工作的要求。“七通”包括道路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。“一平”是土地平整。 国有土地使用权证： 指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用面积、使用年限和四至范围 二．与住宅有关的概念 公寓式住宅：公寓式住宅是相当于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每层内有若干单独使用的套房，包括卧室，起居室，客厅，浴室，厕所，厨房，阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。 花园式住宅：也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅，一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也有较高的标准，一般为高收入者购买。 商住住房： 商住住房是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。商住住宅适合小型公司、创业集体以及依赖网络进行社会活动的人群。 经济适用房：是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，比较低，能够适应中低收入家庭的承受力，适用性指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是减低建筑标准。这类住宅因