房地產项目开发可行分析报告书.docVIP

房地产项目开发可行性分析报告呈报单位：成都市博恒房地产开发有限公司呈报时间：二0 一0年十二月七日一、项目概况 2 （一）、开发项目区位条件 2 （二）、规划方案 2 二、建设条件 2 （一）、建设地点条件 2 （二）、建设实施条件 2 三、投资环境分析 3 （一）、宏观环境分析 3 （二）、微观环境分析 6 四、市场分析与价格预测 7 （一）、市场发展前景分析 7 （二）、目标客户的定位 8 （三）、价格预测 9 五、项目实施计划 9 （一）、工程建设实施计划 9 （二）、销售计划及营销策略 10 六、项目财务经济分析 11 （一）、投资估算 11 （二 ）、资金筹措 12 （三）、项目经济效益分析 12 七、风险分析（项目盈亏平衡分析） 13 八、结论 14 一、项目概况（一）、开发项目区位条件位于，，东至，北。地理位置最为优越的规划分区之一。（二）、规划方案????圣菲壹号规划总用地面积，，规划以居住为主，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。建筑面积为㎡，其中层住宅㎡；高层（18层）住宅建筑面积为㎡；地下车库个，建筑面积㎡㎡。建筑容积率为。整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。 二、建设条件 （一）、建设地点条件 （二）、建设实施条件 1、该详细规划已经全部完成，并通过规划局审批。 2、该规划距较近，为项目实施提供了得天独厚的条件。??? 三、投资环境分析 （一）、宏观环境分析 1、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，系列政策均是站在增量房市场来进行调控、规范，而对存量房市场的影响则是加大了交易成本，减少了供应量，对增量房价反而是保证和促进上涨的力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。 2、据国家统计局资料报告，整体房价呈上涨趋势，今年1—5月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8.9%，商品住宅和商业用房的平均销售价格分别上涨11.3%和4.1%。 3、国家、、有关土地政策的出台加大了开发用地的管理，使得大邑县本就紧张的可开发用地更为紧缺，更突显了大邑用地的商业价值，成为大邑房地产商家的必争之地。 （二）、微观环境分析 1、东距省会成都市45公里，东南距双流国际机场54公里，西距邛崃市23公里，北距都江堰市50公里。与外界的交通路网四通八达，与省会成都有成温邛高速公路相连，与都江堰市有川西旅游环线相连，县内通往主要风景旅游区的均为高等级公路，交通极为便利。全县已实现移动通讯无盲区覆盖，解决了通讯题目。历史悠久，文化厚重，素有“山川灵秀之乡”的美称。远在汉代，境内的名山大江就已载进史册。明代文学家杨升庵说：“大邑是蜀之看县，沃野千里。名于三蜀。仙佛同源，萃于二山（鹤叫山、雾中山）。”大邑以其秀丽的自然风光和众多的文物古迹，吸引了很多文人学士。西汉司马相如，唐代杜甫，北宋范缜、文同，南宋陆游，明代杨慎等都曾来游，并有咏怀、记事诗文传世。尤其是神奇的大自然风光，使人难以忘怀。县境内众多的自然和人文历史资源，为大邑的旅游开发提供了良好的发展条件，经过十多年的开发和建设，已初步形成了以“雪山、森林、温泉、庄园、道源”为特色的五大旅游品牌，拥有中国道教起源地鹤叫山；国家重点风景名胜区西岭雪山；国内规模最大、设施最好、天气最热和的高山滑雪场—西岭雪山滑雪场；全国重点文物保护单位、国家4A旅游区刘氏庄园博物馆；中国西部最大的温泉疗养度假区—花水湾温泉旅游疗养度假区等一批独占的和不可替换的旅游资源。 四、市场分析与价格预测 （一）、市场发展前景分析? ???? 根据对今年以来出台的房地产行业政策、大邑县场供需状况等方面情况调查表明，地区房地产业发展前景看好，主要表现为： 1、房价将持续稳中有升 ??? ?近几年，大邑商品房价格与周边城市相比涨幅较低，因此受宏观调控影响较小，由于土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准的提高，造成商品房价格居高不下。 2、房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势 ???? 一是城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。三是拆迁安置将增加房地产市场的整体需求。 3、二手房市场活跃对新房的促进 ???? 随着房地产二级市场不断活跃，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”的购房群体逐渐上升。 4、政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度，将极大地改善城市面貌，进一步优化城市空间布局，推进大邑这座最佳人居城市的规划建设，跻身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到大邑购房居住。 5、房地产营销方式的改变