房地產项目策划方案与决策.pptVIP

第三章 房地产前期策划与决策 房地产前期策划与决策 第一节 房地产项目前期策划 第二节 房地产项目的可行性研究 第三节 房地产开发方案选择 第一节 房地产项目前期策划 一、房地产项目前期策划的涵义 房地产项目策划是指把项目建设意图转换成定义明确、系统清晰、目标具体且有策略性运作思路的系统活动过程。是保证项目完成后获得满意的经济效益、环境效益和社会效益提供科学的依据。 2.房地产项目策划的类别 1.项目构思策划 房地产项目构思策划是在项目决策阶段进行的策划。 房地产项目构思策划的主要任务 提出项目构思 进行项目定义和定位 全面构思该房地产项目 项目构思策划的主要任务 （1）提出项目构思； （2）项目在社会经济发展中的地位、作用和影响力的策划； （3）项目性质、用途、建设规模、建设水准的策划； （4）项目总体功能、项目系统内部各单项单位工程的构成及各自的功能和相互关系、项目内、外部系统的协调和配套的策划； （5）与项目实施及运行相关的重要环节的策划。 2.项目实施策划 房地产项目实施策划：使构思策划成为现实可能性和可操作性，而提出的带有策略性和指导性的设想。 项目控制策划 项目控制策划是指对项目实施系统及项目全过程的控制策划。 房地产项目控制策划的主要内容 项目目标体系的确定； 控制系统的建立； 项目运行策划。 项目管理策划 房地产项目管理策划是对项目实施的任务分解和分项任务组织工作的策划。 房地产项目管理策划的主要内容 合同结构策划； 项目招标策划； 项目管理机构设置和项目运行机制策划； 项目组织协调策划； 项目信息管理策划。 3.房地产项目策划的作用 二、房地产项目前期策划的程序 第二节房地产项目的可行性研究 可行性研究的发展历程 最早应用于20世纪30年代 50年代开始用于技术的成功可行性论证 60年代成为投资决策前必做工作 70年代开始引进可行性研究方法并在政府主导下加以推广 联合国工业发展组织在1978年、1980年分别编写《工业可行性研究》和《关于项目评价手册》 1981年，国家计委明确“把可行性研究工作作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入基本建设程序” 1983年，颁发了《关于建设项目可行性研究的试行管理办法》 1987年，颁发了《建设项目经济评价方法与参数》 （一）房地产项目的可行性研究的概念 项目可行性研究是指在对某房地产项目做投资决策之前，先对该项没得相关的技术、经济、社会、环境等方面进行的调查研究，对项目可能的拟建方案进行技术经济分析论证，研究项目在技术上的先进实用性，经济上的合理性和建设上的可能性，对项目建成后的经济效益、社会效益、环境效益等进行的科学的预测和评价。 （二）可行性研究的任务 可行性研究一般应回答以下七个方面的问题： （1）该项目在技术上是否可行？ （2）该项目经济上是否有生命力？ （3）该项目财务上是否盈利？盈利多少？ （4）建设该项目需要多少投资？ （5）这些投资通过哪些渠道筹集？ （6）建设的工期多长？ （7）建设和维持该项目的生存发展需要多少人力、物力资源（包括建设时期和投产后的需要）？ （三）可行性研究的依据 在我国，建设项目可行性研究的依据主要有： （1）国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划； （2）批准的项目建议书或同等效力的文件； （3）国家批准的资源报告、工业基地规划、国土开发整治规划、交通网络规划、河流流域规划等； （4）自然、地理、气象、地质、水文、经济、社会等基础资料； （5）有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料； （6）国家统一规定的经济参数和指标。 （四）可行性研究的作用 1.可行性研究是投资决策的重要依据 2.可行性研究是项目审批的依据 3.可行性研究是项目资金筹措的依据 4.可行性研究是编制设计任务书的依据 5.可行性研究是开发商与各方签订合同的依据 6.是环保部门审查项目对环境影响的依据 7.是项目的科研试验、机构设置、职工培训、生产组织的依据 8.是项目考核的依据 二、项目可行性研究的阶段步骤 （一）可行性研究的阶段 1.投资机会研究 2.初步可行性研究 3.详细可行性研究 4.项目可行性研究报告的评估 可行性研究的步骤及其主要工作内容 1.投资机会研究阶段 主要任务:为工程建设项目投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究又分为一般机会研究和特定项目的机会研究。 一般机会研究又分三种：地区研究；分部门研究；以资源为基础的研究。 特定项目的机会研究是要选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议。 投资机会研究比较粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30％，所需费用约占投资总额的0.2％～1