房地產项目营销策划方案书.pptVIP

前 言 当我们用一种常规的思路去审视和研判福泰祥和这个项目时，随着项目的开展，开发商对于项目的理解、倾注的心血是我们看在眼里的。这促使我们打破传统报告禁锢，以我们多年的专业沉淀，和追求创新的专业精神，为开发商呈现，一种对项目行之有效的全新营销解决方案。在报告中，我们将更多的笔墨倾注于项目战略战术的思考，省去执行层面的种种琐碎。 2011全国形势下滑，农垦地区放量过大 后市：楼市近期难以复苏！ 2008年政府工作报告指出，今年房地产宏观调控要采取四项措施： 要健全保障性住房制度、加快保障性住房建设。 要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应。 要综合运用税收、信贷、土地等手段，防止房价过快上涨。 要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件。 我们看到： 一、全国面临行业调整，开发商普遍对后市短期内不看好； 二、各农场地区放量过大、同质化竞争严重； 三、老百姓价格预期下降、观望心理严重 四、部分开发商选择降价促销影响市场未来走势； 红管局·一手成交量 管局·一手成交均价 我们看到： 根据我们对各农场现有成交客户的监测，我们发现 部分成交客户有以下特征： 客户主要以各分厂连队客户为主，来访途径以路过、亲友介绍为主； 属钢性客户，基本为养老用途。 成交主要看重低首付与价格、户型，说明项目对外诉求卖点单一。 根据我们对曾到访的客户深度访谈得知， 客户眼里的“福泰祥和” ： 我们在看清市场、区域和自己之后，对于项目遭遇的销售压力，我们认为项目的营销关键点在于： 1、客户来访量、 2、客户认知的价值和价格是否匹配 继续深挖本地客户 我们主张一： 深挖本地，突破客源瓶颈，外拓各分场、连队客户等，以核心优势与其他项目抗衡。 我们认为，我们的目标客户是： 核心客户： 本地换房客，各连队客户。 重要客户： 钢性需求客户 置业目的： 第一居所、自住 这里是最物超所值、最舒服的家 价格调整策略 整体价格调整策略： 一、拉开价差，可选择精装产品； 二、顶楼低价，保证价格吸引。 产品修炼、全新产品面世 设计全装修产品、提升产品价值， 增设经济适用性样板房、让客户看得见、摸得到。 装修成本在380---450元每平、包含地板、套装门、卫生间、厨房地面墙面砖、吊顶。 Chapter 3 我们的方法 2 客户拓展 1 客户认知提升 资源利用 本项目（客户资源） 周边项目（内行资源） 有奖转介 有奖转介、 资源 手段 ---客户资源利用 转介 转介促进法宝一 ：“有奖”行动： 转介第1套： 1000块人民币奖金 转介第2-10套： 800块人民币奖金 以递减的奖金，增加销售员转介紧迫感，达到你争我抢的转介态势。 奖 金 递 减 资源利用 转介促进法宝二：礼品赠送 带客户到现场赠送礼品，增加现场人气。 渠道 工具 方法 渠道丰富： 专场推介会 短信 SP平台发布 宴请关键人物 工具多样： 楼书户型图 电子邮件 转介宝典 立体推广 ---客户资源利用 资源利用 转介促进法宝三：立体推广方式 * 二级市场策划品控中心 * * “价值突围” ——福泰营销思考 思考导图 看清形势和自己 Chapter 1 Chapter 2 Chapter 3 我们的主张 我们的方法 决策之前，认清市场，区域和我们的客户。 对于项目，我们的主张。 在主张下，我们的方法： 提升价值、提高品质、提高成交率 2 客户研判 1 市场研判 看清形势和自己 Chapter 1 从市场、客户二方面着手，以此认清项目所处的形势和我们所占的位置。 2400 2011 可以 70-110 1580起 93578 41224.31 管局东 管局 友谊家园 500　 　2010 可以 　60-90 　2400起 408845 200484.32 二高西侧 管局 育才 可以 1149.37 40022 13340.86 管局 480　 2009　 可以 　55-95 2200起　 176432 管局 阳光 500 2009 可以 60-98 2636.起 243259 管局 中兴小区 450户　 2009　 可以 　60-090 2400起　 37970 二高东侧 管局 东兴小区 　300户 2010　 可以 　68-89 　2380起 80000 中心广场南 管局 邑上名都 100户　 2010　 可以 　98-300 2480起　 180000 管局西南入口 管局 香槟水岸 成交量 开盘时间 按揭 户型