捷開大厦营销策划方案方案稿.docVIP

捷开大厦商业项目策划方案 第一章 总体策划思路 一、 策划的总体思路 1.全面把握：首先是建立在对当前最优产品设计与操盘策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的错误和成功的经验，避免重蹈覆辙----先求不败而后求全胜。 2.项目对接：强调对项目所在区域及个性特点详尽深入的调查与研究，并对项目的资源优势和劣势进行判断与整合，从而实现最优模式与项目自身进行完美对接。 3.创新超越：每一个地产项目都需要超越自我、超越同行业的最高水平，通过在未来领域的积极开拓，不仅为项目自身创造出竞争优势，还可以为地产企业奠定行业地位。 二、 项目背景 1.项目概述 捷开大厦位于十堰市人民中路五堰岗亭西南侧，西临百二河，东望五商时尚百货，南隔燕林小区，北接九歌、国美电器和东岳路立交桥，属城市核心商圈内的绝版地块。地块周边休闲、购物、娱乐、医院等生活设施配套齐全，交通便捷。 2.项目规划 负二层：消防设备 负一层：地下停车场（租售并行）、机房设施等 一层：酒店大堂、双层商铺（出售） 二层、三层：品牌商超（中百仓储） 四层：酒店配套餐饮（租售并行） 五层：休闲、娱乐城（租售并行） 六层至十五层：高级酒店客房（维也纳酒店）、空中泳池 十六层至二十五层：可自由间隔式高级写字间或称酒店式投资公寓（出售） 二十六层：会所（租售或自营）、写字间（出售） 二十七层：电梯机房 三、项目资源分析、项目目标的界定 ---效益和品牌 1. 项目销售按目标计划顺利完成 第一阶段销售必须成功，以顺利渡过项目风险期，实现资金流的良性运作，确保后续开发资金。 总销售额、回款额、销售进度、利润目标的合理实现。 2. 项目对企业品牌及后续项目的拉动和贡献。 借助项目运作的成功，捷开置业发展有限公司确立在十堰房地产行业的地位和影响力。 综合提升捷开置业发展有限公司的品牌知名度、美誉度和扩张力。 四、核心目标—物业销售 原理：达到商业、酒店、写字楼的三赢境界 所谓三赢是指开发商企业价值、消费者客户价值、项目所处的区域价值三种价值的同步提升。通过对楼盘潜在价值、开发商潜在资源、客户的潜在需求的全方位的挖掘与激活，形成强大的品牌势能： 消费者欲望燃烧、品牌光芒闪耀、区域能量引爆。 最终达到财富涌流、凤凰涅磐的全新局面。 五、项目策划总建议 1. 引进先进的商业规划，特别注意引进新业态和设计好项目的业态组合。 2. 通过前期销售与招商的同步进行，引进众多国内、国际知名商业企业和品牌，颠覆现有区域商业格局。 3. 注意引入商业物业和统一运营管理概念，对项目精心包装。 4. 通过超常规宣传，通过项目营销进行造势炒作，让该项目的开发成为当地市民关注的热点，并形成良好的口碑并且节约宣传费用。 5. 通过适当灵活划分商铺面积来控制总价，推出短期租赁政策，尽量降低投资门坎，使项目积聚大量的潜在客户群。 6. 充分利用项目三部分所形成的“生态链”形成优势互补。 六、项目的SWOT分析 1. 项目优势 A、地理位置优越，商圈人气兴旺 捷开大厦位于十堰市五堰中心地带，属于人民路顶级商业中心的核心地带，交通便利。可以说是是目前十堰市城区内最具价值的商业物业。 B、商业配套完善，商业活动便捷 由人民路、柳林路、东岳路与朝阳路相交汇所形成的中心路地段是十堰市五堰中心区最为成熟的商业活动区，其中汇聚的商业、酒店、娱乐等均在整个十堰市具绝对代表性。随着近年来来国民经济的稳步发展，居民生活水平的不断提高，大规模新型商业项目的投入使用，令该地段的商业配套越发成熟，各类商业、商务活动业已成为十堰最为频繁的地区。 项目集商业、现代酒店、写字楼于一体，可形成商业经营、旅游居住与商务活动的优势互补。 2. 项目劣势 本项目的前身为物资大厦，是已经有十余年的烂尾楼，在市场上有一定的负面影响。 周边商业竞争较多，从某种程度上分流消费群体。 虽然片区具有良好商业环境资源，但是临近项目如五商时尚百货、武当广场一期目前经营、招商状况不容乐观，容易造成客户的对比心理，为后期销售招商增加压力。 目前十堰商住一体的商业铺面供应量较大，如北京路上的商业项目至今还没有大面积传统商业物业正式动作，本片区的二楼以上商铺销售和租赁价格不太理想。 目前市场上写字楼投资回报率较低，缺乏投资者关注，而中、小型公司因为经济实力有限，多以租赁为主，购买意向不强。 3. 机会点 A、经济发展利好因素 人民路地位的提升，是十堰市经济稳步发展、核心商业圈多元化发展的必然。目前已形成南北以人民路为轴，东西以东岳路、柳林路为轴的格局。而人民路与东岳路、柳林路