杭州丁橋某项目定位报告书.pptVIP

借鉴案例：湖滨名品街 总商业面积约18000平方米，共由34家国际著名品牌专卖店围聚而成，形成中心休闲区，通过水系的营造以及精致小品等设计为建筑增添动动感活力。专卖店单店面积从200多到1000多平方米不等。 建筑2-3层，顶上设置露台，联排的方式形成街区和内庭休闲区 综上可知，项目区域在家居市场上存在极大的机会点，坐拥丁桥、华丰、半山田园、长睦星桥等大型居住区的客源优势，并且有高架、物流仓储等优势，辐射整个城北片区。 家居市场分布：项目3km范围（即城北新城），家居市场主要分布项目的西侧，沿石桥路及石祥路布点。 家居市场现状：区域内出现的家居市场主要是以经营五金、装饰、建材为主，目前整体发展层级相对较低，经营品类相对较低。如杭州装饰城来看，由五金馆、装饰材料馆、家居生活馆三部分组成，处于家居市场第二代向第三代过度阶段。 家居市场发展：借鉴杭州古墩路片区的发展可知，新时代家居、新华广场（家居）的建设，是区域家居市场发展的引擎，杭州城北家居市场片区的发展初见端倪。 区域市场依托： 客源：区域规划为大型的居住片区，目前居住环境也已初步成型； 物流/仓储：依托区域工业园创造的物流仓储条件，并有高架、高铁等构成的交通枢纽； 商家布点：随着杭州目前三大家居市场片区的布点满额，城北片区将是下一个“兵家必争之地”。 项目区域家居市场分析 3 新时代 新华广场 （家居） 案例—杭州装饰城 5 石 桥 路 家居生活广场 陶瓷专卖 杭州五金城 装饰材料城 简介：杭州装饰城位于杭州市下城区石桥路456号，杭州装饰城由杭州装饰材料城（一期）以及五金城、家居生活广场（二期）组成，总占地面积10万平方米。 二期：家居/五金 家居生活广场：占地面积3万平方米，拥有营业房500余间。主要从事陶瓷卫浴、地板、石材、板材、木线、窗帘布艺、油漆涂料、橱柜、家具、地毯、装饰五金、家装设计、房产交易、家居用品等装饰产业链相关用品的批零业务； 五金城：杭城老牌五金源头批发市场，主要经营装饰五金、电线电缆、水暖管材、门业锁具等。 一期 二期 新华广场一期（已动工） 拟建地块略呈矩形状，东西宽约120m，沿永安路南北长约240m，总用地面积为30138.454㎡，总建筑面积 99795.9㎡，其中商业面积63731 ㎡ ； 建筑由一栋14层塔楼和5层裙房以及地下室一层和局部地下室二层组成:裙房五层为市场，市场面积54680方（项目审批阶段立项为家居市场）;塔楼部分为办公、宾馆。 本项目的进度：2009年7月底动工，开发周期是2年。 新华广场二期（未动工） 规划为新华特色街区，商业建筑面积60000平方，包括21层的酒店及4层的商场. 新华广场 一期 一期 二期 新华广场 新华广场 二期 开发背景：新华广场在华东家居城的原址上拟建，开发单位为：杭州市下城区石桥街道石桥经济合作社与新华集团。 区域竞争—新华广场 5 5.4万方家居市场 在杭州已经开3家，有意向了解项目情况 欧亚达 在杭州仅开1家是不够的，计划2-3家，一般以品牌输出、入股或物业买下来经营这几种合作方式，面积在50000平方米以上。有意向了解项目情况 月星家居 在杭州已经开3家，有意向了解项目情况，对于地块周边的交通比较关心，计划在杭州开店5家，两家MALL之间的距离一般在8公里以上 红星美凯龙 访谈内容 家居集团 商家访谈 1 小结 1 可能发展方向 可能性或优势 存在的问题 可发展性 区域购物中心 （零售为主） 交通条件：交通通达性好 区域人口：城北新城规划主要为大型居住区，规划人口20-30万 竞争关系：项目3-5公里范围内已经建成或规划有5-10万方的综合型项目，如新城广场、大润发以及杭州创新创业新天地，从规划看，华丰区距离本项目500米左右有近30万平方米的地铁上盖综合体，同类竞争较多； 区位因素：项目处于丁桥非核心区，且南面有高架阻，减弱了项目对于高架南面区域的辐射力； × 专业市场类（家居） 交通通达性非常好，离高速出入口较近，同时临近公交站； 区域为大型居住区，存在20-30万人的消费市场； 专业市场的建设往往能形成一定的产业链，带动项目内写字楼或其他物业的发展； 家居商家在杭州滨江、城西、以及城东均有布点，对于入驻城北的意愿较强 新时代等专业市场已领先入驻，同类业态会形成一定的竞争 √ 从交通、区位、人口、以及区域内竞争分析，本项目商业MALL业态以专业类主题发展更为可行。 传统商业MALL的业态一般以百货、超市为主力店，配以餐饮、休闲、娱乐等服务型业态，消费者在商场有逛的、有吃的、有玩的、也有可休憩的空间，一站式的配套服务使得消费者感觉很贴心。 本项目以家居为核心主题，初步判断可以配套一定体量的餐饮、休闲、娱乐业态，这样的优势在于： 服务于家居MALL的消费者，形成贴心的配套服务 也