海南國宾公寓项目策划方案方案稿.docVIP

国宾公寓项目策划方案 01、项目用地状况 本项目用地位于海口市金贸区金龙路南侧，项目总占地面积12396.75㎡。 02、项目拟定名称 本项目拟定名称为：国宾公寓。 03、项目现状简述 本项目位于金贸区久负盛名的金龙路饮食一条街，其市政道路对面是正在开发建设的宜欣商业广场，周遍聚集了海口最密集的写字楼群以及餐饮娱乐服务场所。 本项目用地地上有部分临时建筑，有待拆除。 04、项目开发用途 商品房销售及部分自营。根据潜在市场需求，本项目可供销售的产品可以细分为：①餐饮用商铺（一、二层），②娱乐休闲用商铺（三层），③住宅，④商务公寓，⑤地下商场，⑥地下停车位等六类产品。 05、项目用地性质 房地产开发。 06、周边项目调研 以下是国宾公寓项目附近楼盘的平均销售价格，可对本项目产品销售定价起到参考作用。 项目名称 开发商 地址 性质 均价（元/㎡） 世贸雅苑 海南世界贸易中心有限公司 海口市金贸区世贸东路2号 公寓 3600 海岸壹号 海南佳景房地产开发有限公司 海口市世贸北路1号 住宅 3800 半山花园 海南宝通房地产有限公司 海口市金贸区金贸中路一号 住宅 3700 万利隆花园 海南万利隆地产开发有限公司 海南省海口市国贸金龙路51号 住宅 3000 万利隆花园 海南万利隆地产开发有限公司 海南省海口市国贸金龙路51号 写字楼 4300 瑞特广场 海南佳宜房地产开发有限公司 海口市国贸路6号 商住两用 2900 蔚兰天成国际公馆 海南鼎信置业有限公司 海口市金贸西路9号 商住楼 3000 吉欣海景苑 海口市吉欣实业有限公司 海口市滨海大道76号 住宅 3300 环海国际商务大厦 海南永生实业投资有限公司 海口金贸西路与文华路交汇处 住宅 3000 世贸雅苑 海南世界贸易中心有限公司 海口金贸区世贸东路2号 公寓 3600 景瑞花园 海南光华房地产有限公司 海口金贸区金龙路10号（国贸二横路10号） 公寓 3300 绅蓝都市公寓 海南中荟房地产开发有限公司 海口金贸区国贸一横路1号 公寓 3600 宜欣商业广场 海南宜欣房地产开发有限公司 海口市明珠路8号 商用 28000（一层） 07、项目销售定位 本项目目标市场以海口为主，兼顾到内地目标客户的需求。海口业主以白领阶层、二次置业为主，内地业主购买多用于季节性渡假。 08、方案策划要点 本项目商用部分以位于海口市餐饮行业成行成市的黄金地带为依托，产品无论是销售还是自营，都会有光明的前景。 公寓部分采用全框架隐性梁建筑结构，在厨、卫定位的前题下使套内空间达到自由组合的人性化开发设计要求，并在建筑节能发面进行必要投入，可有效提高产品档次，使市场竞争力得以提升。 09、项目建筑风格 欧式建筑风格。 10、项目设计要点 一、节能建筑 在第20项，项目节能方案里进行阐述。 二、绿色建筑 绿色建筑是指在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源 ( 节能、节地、节水、节材 ) 、保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。 三、隐形梁设计 按照组合式住宅进行构思，采用隐型梁柱设计，不但美观还能确确实实提高实用率，在实际销售过程中，忽略两套之间的隔墙就能形成一个完整的办公区间，或者在一个大空间内于隐形梁部位加入隔墙就能形成独立的私密性很强的单独空间。业主可以按照自己的意愿和实际需求随意组合空间。 四、智能建筑 由楼宇自动化系统（BAS），办公自动化系统（OAS）和通信自动化系统（CAS）等三大系统组成。 五、车位建筑 海口金贸区几乎所有新楼盘的车位与住户比在1：2—1：5之间，今后金贸区车位紧缺成为必然。现时海口车位的没㎡出售单价已经远远高于相应的居住房产单价，可能会出现车位价格高于中档汽车价格的现象出现。为此，对于购房者来说，车位充足并且车位价格相对较低是当前买房的附加条件，所以，有车位房的出售可能会快于无车位房。本项目车位与住户的比例为1：2。 六、独立三层 根据每上一层营业额降低30%的商业规律，指望业主通过内部楼梯在第三层经营餐饮是不现实的，为了避免这一销售抗性，本策划认为需要为第三层设置独立的通道。第三层主要用于休闲娱乐或者作为健身场所。由于独立的第三层可以借助宜欣商业广场的人流和客源，所以这种设计能为未来招商、销售或者自营奠定非常好的物业管理基础和配套商业业态基础。 11、项目建筑结构 全框架结构，隐性梁设计。 12、建筑容积率 本项目暂定容积率为： 方案A：2 方案B：3 方案C：4 13、项目建筑面积 方案A 建筑面积约为地上2.4万㎡，地下1.6万㎡。 方案B 建筑面积约为地上3.6万㎡，地下1.6万㎡。 方案C 建筑面积约为地上4.8万㎡，地下1.6万㎡。 14、项