白云區金沙洲地块可研报告.docVIP

广州市白云区金沙洲地块 （B3702A06） 初判报告 目 录 1.项目概况 1 1.1 项目基本信息 1 1.2宗地现状 1 1.3周边条件 1 1.4项目经济技术指标 2 1.5项目所处区域规划 4 1.6 出让方式和条件 4 1.7附图和文件 5 2.区域市场特征 7 3.项目SWOT分析 8 4.项目初步定位 9 5.开发与销售计划 10 6.项目经济测算 11 7.结论及建议 14  1.项目概况 1.1 项目基本信息 项目名称：广州市白云区金沙洲B3702A06地块（2007年鸿荣源以楼面地价7935元/㎡竞得，2009年被政府收回）； 项目位置：白云区金沙洲A区，黄丽路以北，滨江大道以西 项目来源：国有建设用地 用地性质：居住用地（R2） 土地权属：广州市国土资源与房屋管理局土地开发中心 1.2宗地现状 项目地形：地块位置及地形见图示 地表现状：地块目前已进行部分平整。 地块四至：东至滨江大道（修建中），西至规划路，北至规划路，南至河涌。地块北面紧邻保利07年拍的地块（楼面地价分别为8769元/㎡和8112元/㎡）， 北望恒大金沙洲项目，南面为保利09年竞得项目（楼面地价5534元/㎡）。 1.3周边条件 1、交通条件：地块主要通过滨江大道及规划路与金沙洲路、广佛高速、环城高速相连，地块南部沙贝附近规划有地铁站（6号线），建成时间在2012年底左右；距天河体育中心10公里左右，距越秀区、荔湾区在5公里左右； 区域交通建设 ①地铁 ??? 目前，金沙洲地区在建最重要的交通工程是广州地铁六号线的建设。其中首期由金沙洲浔峰岗至长湴段，将于2012年年底开通。地铁六号线沿金沙洲路设有浔峰岗、横沙、沙贝三个地铁站，其中浔峰岗站设为大型接驳站，横沙站、沙贝站则为一般换乘站。地铁的修建会极大方便在金沙洲区域居住的人群，这将刺激周边沿线项目的价值得到提升。 ②道路与桥梁 ??? 根据广州市规划局的规划，金沙洲地区将规划形成以环城高速公路、广佛高速公路、4条主干道和7条次干道为骨架的道路网络体系。其中，金沙洲与广州中心城区的联系通道一共有5条，分别是沉香大桥、金沙洲大桥、大坦沙大桥、北环高速公路、西环高速公路。 2、生活配套：地块所处区域为广州最西部分，靠近佛山，该区域居民村民居多，缺乏大型商业配套，小型便利店、杂货市场作为主要商业形态，商业配套有很大的改善空间，区域内生活配套；教育配套、医疗配套等尚不完善； 金沙洲规划定位为广州西部居住配套中心，2006年以来，各大发展商竞相进入，从各楼盘的资料来看，随着入住率的提高，将来陆续有大型的超市、食肆进驻金沙洲。到时，趋于竞争的压力以及整体的规划，如今散落的各类店铺相比也会有一个整齐、分化的态势。广州城投集团于09年8月拍下金沙洲5块商业用地，未来商业配套将得于完善。 3、周边环境：地块东滨江路一线皆为楼盘，地块周边尚存有一些小型工厂、农民房，地块西临广武高铁，高铁对楼盘有一定的影响。 4、景观资源：一线江景。临江面约150米。 1.4项目经济技术指标 B3702A06地块 序号 规划指标名称 单位 合计 指标说明 1 项目总用地面积 平方米 94519 　 2 总建筑面积 平方米 315339 　 　 计算容积率建筑面积 平方米 261989 　 3 容积率 　 2.77 　 4 住宅面积 平方米 255514 扣除公建配套计算容积率面积、配套商业部分 5 6 公建配套 平方米 按《广州市城市规划管理技术标准与准则——修建性详规篇》要求配置 　 卫生站 平方米 300 　 　 文化室、健身房 平方米 400 200+200（健身房占地1000㎡） 　 社区服务中心、老年人服务中心 平方米 1620 1500+120 　 肉菜市场 平方米 2500 　 居委会 平方米 100 　 　 物业管理用房 平方米 535 　 　 公共厕所、垃圾收集站 平方米 220 70+150（垃圾站独立占地160㎡） 　 托儿所 平方米 700 占地1200㎡ 　 地下室 平方米 53350 　 7 幼儿园 平方米 0 　 8 中小学 平方米 0 　 9 车位比 停车位/标准户 　0.8 10 总停车位 辆 注：套型建筑面积90㎡以下住房面积所占比重80%； 建筑限高，沿江一线≤50米，其余≤80米； 1.5项目所处区域规划 根据金沙洲的必威体育精装版规划，将金沙洲明确定位为广佛都市圈的居住新城；将其建成为广州市最具规模、最具现代、最具自然特色、管理最完善的生活