房地产投资分析第1章解读.ppt

模块一 房地产投资分析基础 【学习要点及目标】 了解投资的概念、投资的主体、目的、特点、方式、分类等相关内容。 了解并熟知房地产的概念、自然属性、经济属性、分类以及房地产业的概念、经济活动的特点。 掌握房地产投资的概念、目的、特点、类型、作用、过程和影响房地产投资的经济因素。 掌握房地产投资分析的概念、研究对象、分析范围和主要内容。 熟悉房地产投资的流程图和房地产项目投资分析的流程图。 熟知我国近年来对房地产投资的宏观调控政策及调控结果。 掌握房地产投资分析的特点、目标、任务、基本内容、方法和程序。 * 模块一 房地产投资分析基础 【核心概念】 投资、房地产投资、房地产投资分析、房地产、房地产业 【引导案例】 某房地产开发公司准备以传统项目管理模式进行一项目开发，部分关键设备采取发包人供应方式、部分专业工程由发包人进行专业分包，请为发包人设计合同管理体系。 * 1.1 房地产投资概述 1.1.1 投资概述 1. 投资的含义及其理解 (1) 投资的几种含义 ① 狭义的投资。 ② 广义的投资。 ③ 更广义的投资。 * 1.1.1 投资概述 (2) 对投资含义的理解 ① 从事投资事业，首先是谁来投资？投资活动的经济主体，简称投资主体，或投资者、投资方。 ② 投资者为什么投资？垫付货币或其他资源，旨在保证资金的回流，实现价值增值。 ③ 投资可以运用多种形式，投放运用于多种事业。直接投资是投资的重要方式之一。 ④ 以货币资金(或资本)垫付为特征的投资活动是连续性的活动，它不是一次完成的。 ⑤ 投资的含义具有双重性：既是指特定的经济活动，又表现为特定的货币资金。 * 1.1.1 投资概述 2. 投资的主体 (1) 投资主体的属性 一是投资主体必须是投资的法律所有者。 二是投资主体必须是决策主体。 三是投资主体必须是投资所带来的收益(或其他社会成果)的享受者。 四是投资主体必须是投资责任和风险的真正承担者。 (2) 投资主体的分类 3. 投资的目的 ① 本金保障。 ② 资本增值。 ③ 经常性收益。 * 1.1.1 投资概述 4. 投资的特点 (1) 投资领域的广阔性和复杂性 (2) 投资周期的长期性 (3) 投资实施的连续性和波动性 (4) 投资收益的风险性 5. 投资的方式 投资方式是指企业集团及其成员企业实现资源配置、介入市场竞争的具体方式，是贯彻集团战略发展结构与投资政策、谋求市场竞争优势、实现投资战略目标的配套的战术性支持。 * 1.1.1 投资概述 6. 投资的分类 (1) 按投资期限分类 ① 短期投资。 ② 长期投资。 (2) 按投资性质分类 ① 债权性投资。 ② 权益性投资。 ③ 混合性投资。 (3) 按投资内容分类 ① 实物性资产投资。 ② 货币性资产投资。 ③ 无形资产投资。 * 1.1.2 房地产投资概述 1. 房地产的概念、属性和相关内容 (1) 房地产的概念 (2) 房地产的属性 ① 房地产的自然属性包括不可移动性、位置的唯一性(异质性)和不可毁灭性。 ② 房地产的经济属性包括稀缺性、耐久性和互相影响性。 (3) 房地产的分类 * 1.1.2 房地产投资概述 2. 房地产业的概念以及经济活动的特点 (1) 房地产业的概念 (2) 房地产业经济活动的特点 ① 从国民经济来看，房地产业是一个先导性、基础性并具有支柱产业特征的行业。 ② 从地区经济来看，房地产业是一个区域差异巨大、级差收益明显的行业。 ③ 从行业特性来看，房地产业是一个具有高度综合性和高度关联性的行业。 ④ 从投资过程来看，房地产业是一个高投资、高风险，盈利水平可能较高但又难以确定的行业。 ⑤ 从社会经济方面来看，房地产业受政府政策影响很大，是与法律制度紧密相关的行业。 * 1.1.2 房地产投资概述 3. 房地产市场的基本特征和功能 (1) 交换、评价功能 (2) 信息反馈功能 (3) 激励功能 (4) 调节功能 首先，房地产市场具有利益调节的功能，它是以市场价格的变化为杠杆，来调节各主体利益分配及再分配。 其次，房地产市场还具有自动调节供求的功能，它反映价格与供给、需求之间的有机联系，调节房地产市场供求。 * 1.1.2 房地产投资概述 4. 房地产投资的概念 (1) 时机 (2) 地段 (3) 质量 5. 房地产投资的目的 (1) 销售收益 (2) 现金流量收益 (3) 避税收入 * 1.1.2 房地产投资概述 6. 房地产投资的特点 (1) 房地产投资成本巨大，投资回收周期长 (2) 房地产投资的不确定因素多，投资风险很大 ① 变现风险。 ② 购买力风险。 ③ 经营性风险。 ④ 社会风险。 ⑤ 自然风险。 (3) 房地产投资回报率高，效益性好 (4) 房地产投资需要具备一定的专业知识