成本逼近法讲述.ppt

－*－ 耐用年限法（使用年限法） 自然寿命、经济寿命 耐用年限确定时应注意建设期不包含在内、与土地使用权年限无关 运用使用年限法确定建筑物折旧额 －*－ 各种结构房屋的经济耐用年限的参考值一般为： 1 钢结构：生产用房70年，受腐蚀的生产用房50年，非生产用房80年； 2 钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架-剪力墙结构等)：生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年； 3 砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年； 4 砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年； 5 砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年； 6 砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年； 7 砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年； 8 简易结构：10年。 第五章 房地产评估的成本法 －*－ 第五章 房地产评估的成本法 非生产用房的耐用年限和残值率 钢筋混凝土结构： 60年，0％ 砖混结构一等： 50年，2％ 砖混结构二等： 50年，2％ 砖木结构一等： 40年，6％ 砖木结构二等： 40年，4％ 砖木结构三等： 40年，3％ 简易结构： 10年，0％ 耐用年限＝建筑物已使用年限+尚可使用年限 －*－ 思考 会计上建筑物折旧额计算与估价值折旧额计算有何差别？ －*－ 会计上折旧与估价时计算折旧的差别 折旧目的不同 折旧基数不同 折旧方法不同 折旧耐用年限不同 －*－ 如果在耐用年限内每年的折旧额相等，则建筑物每年的折旧为： 第五章 房地产评估的成本法 －*－ 示例： 某建筑物建筑面积为320m2，重置价为2500元/m2，耐用年限为40年，已使用7年，残值率为 4％。试用耐用年限法估算其现值。 第五章 房地产评估的成本法 －*－ 示例： 某建筑物建筑面积为320m2，重置价为2500元/m2，耐用年限为40年，已使用7年，残值率为 4％。试用耐用年限法估算其现值。 V＝800000－19200×7＝665600（元） 第五章 房地产评估的成本法 －*－ 打分法（观察法） 是评估人员借助于建筑物成新率的评分标准，包括建筑物整体成新率评分标准和不同构成部分的评分标准，根据建筑物的实际状况进行对照打分，得出成新率。 第五章 房地产评估的成本法 －*－ 第五章 房地产评估的成本法 打分法计算成新率公式 成新率＝结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B G：结构部分的评分修正系数 S：装修部分的评分修正系数 B：设备部分的评分修正系数 －*－ ? 钢筋混凝 土结构 混合结构 砖木结构 其他结构 结构 部分 G 装修部分 S 设备部分B 结构部分G 装修部分 S 设备部分B 结构部分G 装修部分 S 设备部分B 结构部分G 装修部分 S 设备部分B 单层 0.85 0.05 0.1 0.7 0.2 0.1 0.8 0.15 0.05 0.87 0.1 0.03 二至三层 0.8 0.1 0.1 0.6 0.2 0.2 0.7 0.2 0.1 ? ? ? 四至五层 0.75 0.12 0.13 0.55 0.15 0.3 ? ? ? ? ? ? 六层 七层以上 0.8 0.1 0.1 ? ? ? ? ? ? ? ? ? 不同结构类型房屋成新率评分修正系数库如下： －*－ 第五章 房地产评估的成本法 例题 某钢筋混凝土5层框架楼房，经评估人员现场打分，结构部分80分，装修部分70分，设备部分60分。再经查表得出修正系数C＝0.75，S＝0.12，B＝0.13， 成新率＝（80×0.75+70×0.12+60×0.13）÷100× 100％ ＝76.2％ －*－ 注意： 在实践中，也往往将年限法和打分法得出的结论加权平均，得出成新率。 对于一些平面布置不合时宜、设备落后、式样过时的建筑物，还应考虑其功能性贬值因素。可以在成新率确定的基础作适当减价修正。 第五章 房地