成都市基准地价修正体系(商业、住宅)讲述.doc

成都市基准地价及修正体系 )基准地价成果 成都市国土资源局2007年5月16日发布的关于应用新的《成都市中心城区土地级别与基准地价有关问题的通知》，2007年必威体育精装版的基准地价于2007年6月1日起施行。本次基准地价成果，是在城市土地分类定级的基础上，对土地出让、转让、房地产开发等交易类型的样点，采用市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法等方法进行测评、检验，统计与建模，并结合城市地价动态监测体系进行适时调整，分别测评出商服、住宅、工业三类用地不同级别的平均价格。各类用地基准地价详见《成都市中心城区各类用地基准地价表》。 商业用地基准地价标准如下： 成都市中心城区各类用地基准地价一览表 类别 级别 商业用地 住宅用地 工业用地 元/平方米 万元/亩 元/平方米 万元/亩 元/平方米 万元/亩 一级 12555 837 8310 554 750 50 二级 9630 642 6765 451 600 40 三级 6690 446 5805 387 480 32 四级 4500 300 4200 280 工业限制区 五级 2730 182 2565 171 六级 1995 133 1725 115 非城市建设区 / / ⑴基准地价内涵 基准地价：基准地价构成：包括土地取得费、土地开发费土地所有权收益（政府土地纯收益）三部分。基准地价设定条件（用地） 基准日：年月日。 开发程度：“通一平”即宗地红线外及红线内场地平整。 容积率： 1～2级 8.00% 3级 7.50% 4～5级 6.50% 6级 6.00% 表3-3 商业用地容积率修正系数表 容积率 ≤1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 5 5.5 修正系数 0.7 0.77 0.8 0.85 0.91 0.96 1 1.08 1.16 1.23 容积率 6 6.5 7 7.5 8 8.5 9 9.5 ≥10 - 修正系数 1.29 1.35 1.4 1.45 1.5 1.54 1.58 1.62 1.66 - 　商业一级用地修正因素指标说明表 影响因素 指标标准 优 较优 一般 较劣 劣 个别因素 临街状况 三面及以上临街及拐角地 二面临街及临街（拐） 一面临街 / 背街 交通停制度（临街道路类型） 步行街 / 混合道路、无交通管制 / 混合道路、有交通管制 距地铁站点距离（米） （0，150] （150，500] 大于500米 / / 物业类型 独立铺面 专业商场或现代商务中心 综合楼 独栋经营型写字楼 企业独立自用办公楼 周边土地利用类型 专业市场、商业区 商业、办公混合用地 办公用地 办公、住宅用地 低洼棚户等待改造区 交通配套状况 自备停车场，同时100米范围内有大型停车场 自备停车场 100米范围内有停车场 停车场位置在100米以外 停车场位置在500米以外 宗地形状 对利用无影响 对利用有一定影响 对利用有严重影响 其他状况 对土地利用、规划等方面有特殊影响地因素加以修正 备注：地铁站点含建设中及近期规划并实施的站点 表3-5　　商业一级用地修正系数表 影响因素 指标标准 优 较优 一般 较劣 劣 个别因素 临街状况 2.77 1.38 0 / -2.74 交通停滞度（临街道路类型） 1.38 / 0 / -1.37 距地铁站点距离（米） 2.08 1.04 0 / / 物业类型 2.08 1.04 0 -1.03 -2.06 周边土地利用类型 2.08 1.04 0 -1.03 -2.06 交通配套状况 1.38 0.69 0 -0.69 -1.37 宗地形状 / / 0 -0.34 -0.69 其他状况 1.38 0.69 0 -0.69 -1.37 备注：地铁站点含建设中及近期规划并实施的站点 二级商业用地修正因素指标说明表 影响因素 指标标准 优 较优 一般 较劣 劣 区域因素 商业繁华度 商服区级别 市级商服中心或专业市场 市级商务中心区 区级商业中心 小区级商业中心 街区级商业中心 交通便捷度 道路通达度 有主干道通过 有次干道通过 有支路通过 个别因素 临街状况 三面及以上临街及拐角地 二面临街及临街（拐） 一面临街 / 背街 交通停滞度（临街道路类型） 步行街 / 混合道路、无交通管制 / 混合道路、有交通管制 距地铁站点距离（米） （0，150] （150，500] 大于500米 / / 物业类型 独立铺面 专业商场或现代商务中心 综合楼 独栋经营型写字楼 企业独立自用办公楼 周边土地利