成都河心岛项目精简版介绍讲述.ppt

成都复地　　2012年7月1日 成都高新区河心岛项目可研报告 一、项目概况－基本信息 项目名称 成都河心岛地块 地块区位 高新区三环与绕城之间，金融商务区核心位置 土地价格 挂牌价1000万/亩。 折合楼面价2586元/平米 成交时间 预计2012年7月份公告，8月成交。 可建设用地 约180亩 规划用地性质 商办兼容住宅（住宅兼容40%） 容积率 5.8 计容建筑面积 约70万平方米 建筑密度 不大于40%　 绿地率 35% 限高 180米 南部 新城 本案 绕城高速 三环路 * 二、项目定位－概念方案 前期概念设计图 地块一 地块二 * 三、项目定位－规划指标 项 目 数量(平米） 一期 二期 三期 住宅 279500 124000 155500 - 　 高层住宅 152600 70000 82600 　 精装高层 126900 54000 72900 　 非住宅 416318 85270 119224 211,824 　 高端品味风情街 55400 　 30000 25400 商务公寓 89224 　 89224 　 超高层甲级写字楼 97200 　 　 97,200 甲级写字楼 174494 85270 　 89224 地下建筑面积 273842 81926 104132 87,784 　 地下可售车库 243842 71926 94132 77784 其它 30000 10000 10000 10,000 合计 969660 291196 378856 299608 * 四、项目定位－住宅 产品初步定位：平层豪宅；户型面积在160-260平米左右； 客群属性定位：成都富裕阶层、外地在蓉企业高管、公务员等 清水：2013年入市价格为13500元/平米 精装：2013年入市价格为18000元/平米。（精装成本3000元/平米，参照誉峰） 入市后年增长率：6% 年度去化量：6.5万方（第一年开盘去化量7 万方） 销售策略：低开高走——先将各户型产品清水房作为入市产品，随后联合推出精装房与 清水房产品，逐步抬高楼盘整体品质与均价。参考主要竞标楼盘—誉峰产品面积段在220-360㎡，价格16000-26000元/㎡，年销售量约为7万平米。我们预计在2013年-2017年间河心岛项目住宅产品的年平均去化量在6.5万平米左右，并且价格逐年递增。 ——关于住宅价格的推导： 项目的初步定为户型160-260平米左右的平层豪宅，目前的竞品主要是誉峰及中海城南1号。泰悦湾由于产品定位稍低（150平米为其主力户型）、项目规模较小且成都对其品牌认可度一般等诸多因素，没有实质的可比价值。 与誉峰及中海城南1号相对，河心岛的位置更好（临红星路南延线，金融城核心位置）、景观资源更好（誉峰及城南1号主要依靠小区自身景观）。 * 四、项目定位－精装商务公寓 面积定位：平均每套100平米 产品定位：类住宅精装商务公寓 客群属性定位：投资客户、高端商务人士。 价格定位：现时点价格14000元/平米含2000元/平米精装成本。（对标项目海洋中心，销售均价13000-14000元/㎡，含1500元/㎡精装成本。） 年度增长率: 4% 年度去化量: ５万方 关于精装商务公寓价格的推导： 项目的初步定为户型100平米左右的类住宅精装公寓，目前的对标项目为雅诗阁服务式公寓，精装成本为2000元/平米。 销售策略：弥补市场空缺 在河心岛项目一期奠定了宜居、商务、精品等形象后，在二期推出精装公寓，以满足因总价受限而无法入驻河心岛的客户群体，已达到快速制胜的效果。 产品主要借鉴雅诗阁等国际一流服务式公寓风格与管理模式，使精装公寓项目更能符合河心岛商务宜居的特点。 城南片区100平米精装公寓属于市场空缺产品，对比类似面积和单价的住宅产品，我们认为精装公寓每季度销量在13000方左右。 * 四、项目定位－办公 产品定位：甲级写字楼，及超高层的超甲级写字楼。 客群属性定位：面向大中企业，国际国内知名企业在川总部。 价格定位：现时点价格超甲16000元/平米，甲级写字楼13500元/平米，增长率年涨幅从4%开始，待整体商务氛围呈现后逐步上涨为6%，最高至8%。 年度去化：超甲年去化4.8万方；甲级年去化６万方。 产品 对标项目 开盘时间 售价（元/㎡） 整盘年去化量 超甲级写字楼 棕榈泉国际 2011.9 13500-19000 4.8万方 时代8号 2010.8 16000-18000 4.3万方 成都339 2012.4 15000-18000 5.2万方 甲级写字楼 奥克斯广场 2011.5 12500-13500 4万方 新世纪环球中心 2010.10 10000-15000 23万方 （甲级约占12