成都商业调研报告——成都来福士广场讲述.pptx

1 凯德·来福士广场 项目概况 项目解析 亮点透析 项目总结 2 项目概况 3 项目概况 项目简介|项目区位|项目交通|项目指标 项目名称：成都来福士广场 位置：武侯区人民南路四段3号 设计单位：Steven Holl开发单位：凯德置地（中国）投资有限公司 开发用地：3.3万平方米 总建筑面积：30万平方米 开业时间：2012年9月 项目地址：成都市武侯区人民南路四段三号 项目简介：由一座大型购物中心、两座国际甲级办公楼、一座酒店、一座国际高端服务公寓、一座珍藏单位组成。 4 项目概况 项目简介|项目区位|项目交通|项目指标 项目区位信息 区位 成都市主干道人民南路与一环路交汇处 地块类型 城市副中心 周边情况 周边道路： 西面毗邻人民南路， 北面临近一环路 周边商业体： 南边的仁和春天， 西北面的人南国际广场 区位物业 以写字楼为主，另有多个酒店、数码专业市场以及政府机构，西面临近玉林生活小区，有大量家庭客群 周边人群 以商政人群区为主，家庭人群为辅 项目位于主干道人民南路与一环路交汇处，属于城市副中心，周边消费人群较为高端，以政商人群为主 5 项目概况 项目简介|项目区位|项目交通|项目指标 周边道路： 一环路：双向八车道，联通整个城市 人民南路：双向十车道，联通城市南北方向 交通情况： 人民南路由隔离带阻碍，车辆与行人均无法直接通过，渗透性较差 人民南路与一环路在上下班高峰期较为拥堵，对车流导入造成较大负面影响 项目邻近人民南路与一环路两条城市主干道，但道路交通渗透性较差，且高峰期拥堵，致使可达性较差 交通道路情况 6 项目概况 项目简介|项目区位|项目交通|项目指标 经济指标： 开发用地：3.3万平方米 总建筑面积：30万平方米 商业面积：7.4万平方米 办公面积：7.6万平方米 酒店面积：4.3万平方米 公寓面积：1.3万平方米 容积率：6 停车位：850个 业态组成：由一座大型购物中心、两座国际甲级办公楼、一座酒店、一座国际高端服务公寓、一座珍藏单位组成。 项目用地较少，但在狭小的地块上排布了购物中心、两栋写字楼、一栋酒店、一栋服务式公寓及一栋珍藏单位，在副城市中心地块造了一个“微城”，匠心独具 7 内部解析 8 内部解析 环球中心主要分为五大功能区域：写字楼、购物中心、酒店、服务式公寓、珍藏单位，高、低、内、外各功能区设置有专用入口，项目业态集中又互不干扰； 项目在3万多方的小地块容载了30万方的商业，在城市副中心“造城” 功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位 9 内部解析 功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位 来福士广场业态配比以购物为主、餐饮为辅，娱乐于餐饮占比较小，不能很好的起到聚集客流效果 10 内部解析 功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位 来福士广场在档次上是以价值导向为主导的购物中心，生活方式导向占比过小，与周边大量中高档客群定位有所差异 298 38636 2661 单位:平米 价格导向 价值导向 生活方式 11 内部解析 功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位 来福士广场购物中子行业以个人时尚为主，符合年轻、时尚潮流的定位 20570 238 1879 单位:平米 个人时尚购物 生活形态 文化体育 7136 食品杂货 购物行业总营业面积为2.98万平米 12 内部解析 功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位 来福士广场首选品类为时装与精品超市，满足青年客群的潮流追求以及周边人群的便利性 13 内部解析 功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位 百佳旗下高端精品超市入驻来福士广场，并首次以“Treat”命名，营业面积达6000㎡，成为其首选品类 品牌 Treat精品超市 面积规模 6452㎡ 首选品类分析——精品超市 百佳旗下首家以“Treat”命名的高端精品超市 14 餐饮子行业占比占比上正餐（39%）与休闲餐饮（33%）占比较大，可满足周边商务客群以及青年客群需求 1551 652 3120 单位:平米 其他餐饮 小吃快餐 休闲餐饮 2630 正餐 餐饮行业总营业面积为0.8万平米 内部解析 功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位 15 娱乐功能方面比较欠缺，以影院和电玩城为主，不能完全满足客群的休闲娱乐需求 单位:平米 娱乐行业总营业面积为0.4万平米 2795 215 809 价格导向 健康美丽 青年 内部解析 功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位 16 B1层整体为环形动线，中间增设穿插通道以提高展示性；业态布局以潮流服饰为主，引入品类杀手，强化潮流感官体验 GAP Tagline HM 整体动线为环线，中建增设穿插通道，以提