AFP考试《金融理财原理》九章知识点：我国的房地产制度AFP考试《金融理财原理》第九章知识点：我国的房地产制度.doc

　　一、AFP考试章节知识点：我国房地产制度的演变 　　1978年改革开放以前：房产为全民所有制，由国家或国营事业为主的企业管理与分配。私房产权得不到保护，出卖出租受到严重限制，住房采取低租金制与福利制的分配政策，房产市场基本没有存在的必要。 　　1978年到1998年，房产制度逐步、渐进的变革 　　1987年9月，深圳经济特区率先实行土地使用权有偿出让，拍卖中国第一块土地，揭开了土地市场化的序幕。 　　1991年参考新加坡的住房公积金制度，开始在上海试点，逐步普及到全国。1991年之后，提租补贴等房改措施也在各大城市试点实施。 　　1998年以后，停止福利分房，实行住房分配货币化 　　1998年6月，国务院颁布了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住宅建设的通知》，明确提出了停止住房实物分配，实行住房分配货币化的新政策。 　　二、AFP考试章节知识点：中国房地产制度与市场的特色 　　1、土地国有化：土地产权归国家所有，由国家统一规划管理土地用途。但使用权可有偿出让。 　　2、住房补贴制度：1998年以前的福利分房以及1998年以后大量兴建的经济适用房 　　3、住房公积金制度 　　4、因地制宜的地方政府条例 　　5、父母为子女购房的现象普遍 　　6、购房优先的价值观 　　三、AFP考试章节知识点：公房或房改房的特性 　　1、公房：较为陈旧(1998年以前建成)、面积较为狭小(按级别工龄)、区域偏向于旧城区、租金低、房屋单价低、房屋总价低、转让有限制，贷款需附核准上市文档、按房改标准价购买的公有住房，出售后在按规定缴纳税费并扣除按当年房改成本价6%计算的价款后，收入全部归产权人个人所有。 　　2、房改房与商品房的合理价差 　　(1)房改房的交易方式 　　(2)产权公房：缴物业费 　　(3)使用权公房：需缴租金 　　(4)使用权公房价值=公房与商品房租金差异折现值 　　(5)产权公房价=公房物业费与商品房租金差异折现值 　　假设产权公房物业费每平米2元, 使用权公房租金每平米10元同等商品房租金每平米50元, 房价每平米10,000元, 50平米总价50万元, 公房可用20年, 折现率5%，那么：使用权公房价=PV(5%/12,20 × 12,-40)×50=303,051元 　　产权公房价=PV(5%/12,20 × 12,-48)× 50=363,661元 　　3、经济适用房的特性 　　①户型合理，年代较新，价格适中，适应中低收入家庭承受能力; 　　②在开发建设阶段，由政府视市场需求确定开发建设的规模，以行政划拨方式提供土地，通过减免税费，适当控制建设标准等手段来控制建设开发成本; 　　③在销售阶段，销售对象限定为具有当地常住户口的中低收入家庭的居民，执行购买过程中的申请、审批和登记备案制度，以政府审定的微利价格限价销售; 　　④在使用阶段，全面推行社会化物业管理，保持其良好的运行状态和居住环境; 　　⑤国家对经济适用房建设实行金融支持，鼓励金融机构优先发放。 　　4、经济适用房的交易方式(北京为例) 　　①政府计划兴建，只售不租 　　②拥有本地户口才能有权购买经济适用房 　　③家庭年收入应在60,000元以下 　　④未住满五年者，需以成本价出售给合乎经济适用房购买资格者 　　⑤已经住满五年的经济适用房，业主可依照当前的市场价格出售，但必须按照成交价的 　　10%补交综合地价款 　　⑥经济适用房应用于自住，但由于资格审查不严，也有人投资后出租 因为价格较低，房租收益率较高。 　5、住房公积金缴存比率与上限 　　①由个人与单位各按薪资的一定比率，缴存住房公积金到个人住房专款专用账户。当前的缴存下限个人与单位均为5%，上限各为12%，依据各城市的状况而定。如2005年上海为7%，北京为8%。 　　②但对高工资者有月缴存金额上限，如2006年度住房公积金月缴存额上限为938元，参加上海市城镇个体工商户及其雇用人员、自由职业者缴存的个人缴存者，月缴存额上限为1,610元。基准依照职工工作地所在城市统计公布的上一年度职工月平均工资的2倍或3倍订出。 　　③除各城市统一规定外，实行补充公积金的单位可以多提2%到8%。这些比率规定每年公布一次。 　　④住房公积金按照国家规定的利率计息(目前比照三个月存款)。 　　⑤员工离休、退休、完全丧失劳动力者可领取住房公积金的余额。 　　6、住房公积金缴存人数与覆盖率 　　①来自建设部的数据显示，截至2006年5月，实际缴存职工人数为6,245万人，覆盖率仅为60%。 　　②住房公积金还存在应建未建的现象，如一些民营企业、外商投资企业、城镇私营企业的职工还未创建住房公积金制度。 　　③大量进城务工人员，需要在城市买房或租房居住，但当前住房公积金没有覆盖到这些人员。 　　④部分城市住房公积金还不够发放个