上海别墅市场分析上海别墅市分析.doc

绪 言 研究背景及目的 别墅市场作为房地产市场的一个重要组成部分，作为高档住宅的一个重要标志，分析与研究其产品发展历程和市场态势，将有利于我们充分了解别墅市场乃至整个房地产市场。因此本次研究将从上海别墅产品的演变和发展以及不同类型、不同区域的别墅产品的供求、价格和客户等角度进行阐述和分析，期望能够客观反映上海别墅市场的现状和前景。 研究对象及范围 90年代初期，上海别墅市场发展刚刚起步，别墅规模和体量整体来说不大，并且以外销商务型别墅居多，同后期的产品在定位、产品属性以及理念上都有较明显的区隔。而本次研究将侧重于研究九十年代中后期开发的当前市场依然比较活跃的别墅类物业，特别是在别墅市场分析部分将以1996年1月至2002年9月底作为研究的时间范围，对在这一时间公开的各类别墅项目作为市场供求和价格分析的对象。 研究方法及主要研究指标 本研究在实地调查基础上，主要采用时间序列分析、项目类型分析以及典型案例分析等方法。采用的主要研究指标详见列表。 类别 编号 指标 定义 供需指标 1 累计供应量 研究时间内，已完工及在售的某类物业的单位数目或建筑面积 2 累计消化量 研究时间内某类物业的累计供应量与累计空置量变化之差，反映研究时间内该市场的消化情况 类别 编号 指标 定义 供需指标 3 累计空置量 研究时间末某类物业未售/租之单位数目或建筑面积 4 空置率 研究时间末某类物业的空置量与该类物业总存量的比例，即：空置率=某类物业空置量/该类物业总存量 价格指标 5 区域平均售价 某区域内某类物业在研究时间段末销售价格的加权平均值。 表示为：元/平方米 6 物业平均售价 某类物业在研究时间内可供出售部分的单位面积成交价格。 表示为：元/平方米  目 录 绪 言 i 第一部分 上海市别墅产品分析 1 一、别墅产品的演变 1 二、别墅产品的发展 4 第二部分 上海别墅市场分析 6 一、上海别墅市场综述 6 二、不同类型别墅市场分析 8 三、后市展望 29 第一部分 上海市别墅产品分析 上海别墅经过一百多年的发展，在产品类型、物业形态等方面都有较大的变化，从最早的四坡顶简单别墅到第一个建设高峰期造型丰富多彩的花园洋房，再到组合多样的经济型别墅等，别墅的产品形态发展中注入了更多的实用色彩和人性内涵。 一、别墅产品的演变 从物业类型上看，现阶段上海别墅产品主要呈现出独立别墅、双拼别墅、多联别墅、叠加别墅四种别墅类型，而其中的双拼别墅、多联别墅在上海又被称为联排别墅或“Townhouse”住宅。 根据别墅建筑产品的空间及功能特征，现将几种别墅类型作如下定义： 独立别墅：通常为两到三层的独户住宅； 多联别墅：两到三层的独户住宅，侧墙一般与另一幢相似的住宅相连，也作“Row house” 或“Terrace house”； 叠加别墅：通常为多套两到三层复式公寓住宅垂直叠加而成。 从上述四种类型的档次来看，由低级到高级顺次排序为：叠加别墅、多联别墅、双拼别墅、独立别墅。从建筑产品角度讲，叠加别墅实际上是多层复式公寓房的变体，而双拼、多联别墅则在节约用地的同时兼有独立别墅的优点。 1. 类型及风格 20世纪初叶随着沿海城市租界的开发，别墅住宅作为当时主要的居住形态出现在上海租界区内，该类住宅的建造自上个世纪初开始，直到租界收回为时几十余年从未中断，所以在上海现今的租界住宅中可以找到早期折衷主义风格的别墅住宅以及1930年以后摩登风格的别墅住宅。解放前它曾是租界中白领阶层的主要居住形式，解放后随着苏联式单元住宅的引进，上海别墅类住宅不再兴建。中国建筑师在研究上海近代住宅建筑史中将其归类为“花园住宅”之中，称之为“花园里弄”、“花园洋房”。起步时期上海别墅住宅的外在表现形式大多以独立别墅及“Townhouse”住宅中的多联别墅为主。 90年代初期，上海出现了大批外销花园别墅，因当时所建别墅物业的客户群体多为外籍人士，故相应其产品类型多以独立别墅为主，建筑设计上也较多采用了欧洲及北美的摩登主义、折衷主义等建筑语言。总体上讲，该时期产生的别墅因其客户群体的特定性，建筑类型及风格相对单一，仍以沿袭传统建筑语素为主，对当时境外别墅设计领域已较为成熟的简约风格及延续区域建筑文脉的乡土风格涉及极少。 从98年下半年开始至今，随着快速轨道交通的发展、住宅内外销并轨、市政道路的立体化，以多联、双拼等经济型别墅为主体的别墅类独院住宅成为了上海置业安家的新选择。面对范围日益扩大的目标消费群体，上海的别墅产品类型及相应建筑风格都达到了空前的繁荣。多种级别的产品类型及时间跨度较大的建筑风格并存，叠加式别墅及江南乡土风格的物业相继出现并取得较快发展。在当前细分市场竞争日趋激烈的情况下，上海的地产商及建筑师对别墅产品