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“皇城丽都”商住小区开发项目 可行性研究报告 第一章　　总　论 一、项目背景 （一）项目名称：“皇城丽都”商住小区 （二）承办单位概况： 西安市嘉华房地产开发有限公司成立于 公司于2006年12月组建为西安嘉华房地产开发集团有限公司（下称嘉华集团），经营业务范围为房地产开发、销售、商业运营及钢结构加工等。其母公司房地产开发集团公司内设机构有综合管理部、财务管理部、项目投资部、工程建设部，营销管理部，公司现有员工56人，有专业技术职称的员工26人（其中：高级职称人员4人，中级职称人员15人，初级职称技术人员7人），具本科以上学历的16人，为本项目的实施奠定了基础。 公司弘扬“稳健、创新、卓越”的企业精神，汇聚了金融、经济、管理、财务等方面的高层次专业人才，通过建立科学、高效的管理体系和良好的激励约束机制，提升了公司的综合竞争力。按照规范化运作、系统化管理、多样化形式、一体化服务的模式。公司始终如一的遵循“以人为本”的经营管理理念，致力于形成员工职业生涯发展与公司整体战略发展一致的企业文化，为公司实现长期、稳定、健康的发展奠定坚实基础。公司拥有较好社会信誉，有专业化的独到眼光，有依托对本土投资发展方向把握的能力。凭借公司自身雄厚的资本实力、专业的管理队伍、与国内外投资界的紧密联系及同政府有关部门的良好合作关系等有利因素，今天，嘉华集团已经向着立足于房地产业、面向多元化发展的现代企业公司迈进。 （三）可行性研究报告的编制依据： 1、《城市居住区规划设计规范》 2、《西安市规划管理条例》 3、《城市居住区公共服务设施设置规定》 4、《住宅设计规范》 5、《住宅建筑设计标准》 6、《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 7、《城市道路绿化规划及设计规范》 8、《多层民用建筑设计防火规范》 二、项目概况 1、地块位置：建设规模与目标： 该项目交通地理位置十分优越，地处阎良区城区版图核心地段，城区主干道胜利街与文化路交汇处，文化东路从小区中心通过，把本项目分为南北两区。东临小良新村、规划小区路，西临胜利路，北临新世纪广场、市场路，南接西飞十二区，五边临街。胜利街在改造前沿街均为传统商业街，本身具有较为浓郁的商业氛围。周边区委、区政府等行政机关以及医院、学校、邮局、银行、电信、超市等都近在500米范围内。周边配套设施十分完善，地理位置闹中取静，人居环境优越，非常适宜居住和商业经营。 该项目总占地面积118.05亩。项目规划建筑面积为155895平方米（其中：商业用房37793平方米；住宅99373平方米；地下室13678平方米；阁楼5052平方米），容积率为1.80—2.44之间，绿化率达32%以上， 2、周围环境与设施 1）步行约5分钟可至区中心广场； 2）项目紧邻素有服装商业一条街的胜利路； 3）未来规划：国家在未来三到五年内将在阎良投资兴建“世界一流、亚洲第一”的航空科技城。同时还要兴建中国最大的航空主题公园，届时阎良将成为真正意义上的中国的“西雅图”。； 3、??项目投入资金及效益情况 项目总投资额：30368万元 住宅销售价格：1750元/平米（住宅均价） 住宅销售收入：17390万元 商铺销售价格：7500元/平米（商铺均价） 商铺销售收入：28344万元 地下室销售价格：500元/平米 地下室销售收入：684万元 阁楼赠送 销售总收入 ：46418万元 税前利润总额：　16050万元 项目毛利率为：　52.85％ 三、项目建设缘由 1、项目建设有利于我公司在西安房地产市场的进一步开拓发展 公司自成立以来，秉承“稳健、创新、卓越”的企业理念，依托西部大开发的前沿优势，立足于西部龙头，辐射西北区域。通过本项目的开发，占据阎良区域房地产市场，发展壮大公司实力，并逐步树立企业在阎良地产业界的形象。 2、项目的建设符合西安市对城区建设的规划 由于西安市的房地产市场相对成熟，价格波动较沿海市场较小，因此，风险系数相对小得多。又由于西安市房地产价格的稳步上升，使房地产开发企业预期的盈利将进一步增强。随着国家西部大开发的进程，更加坚定了房地产业发展的信心。加上二、三级市场联动效应。西安市房地产市场多年健康规范的发展，加之广泛的宣传引导，市场运作逐步放宽条件，市民卖旧买新，二次置业的积极性十分高涨，我市房地产市场已形成了二、三级市场联动的良好局面。 根据西安市政府规划，在未来的几年内，阎良地区将建设成为国家一流的航空产业基地。 因此，我公司决定在此区域内合适地段投资建设高品质的商住宅小区。而“皇城丽都”商住房地产项目就是我公司的投资首选。 3、由于西安市阎良区内繁华地段可开发土地极度稀缺，开发本项目符合我公司投资开发策略 从土地供应的角度分析，由于土地数量的相对稳定性和自上世纪90年代末期以来西安市房地产市场的逐步发展，西安市土地资源日益