城市规划 论文城市规划 论.doc

浅谈城市规划与房地产开发的非协调发展现状 ——以重庆市为例 一、城市规划的概念： 城市规划是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和进行各项建设的综合部署和全面安排。 二、房地产开发的概念 所谓房地产开发，是指在依据《中华人民共和国城市房地产管理法》取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发具有投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险的特点 三、城市规划与房地产开发的关系 理论上讲，城市规划与房地产开发之间既是宏观与微观、整体与局部、长期与短期的关系，又是后者服从前者，前者兼顾后者的相辅相成的关系。 城市规划指导房地产开发并且对房地产的发展方向有一定的约束作用，而城市规划的具体实施却需要依靠房地产开发。因此，城市规划与房地产开发之间关系演进的理想模式应该是一种相互影响、相互促进的协调发展模式。但是，由于城市规划是以政府为主体，以为百姓谋福利为目的。而房地产开发则是以企业的利润最大化为目的进行活动；因此二者之间必不可少的存在一些非协调发展的因素，随着城市化进程的加剧，若不及时控制，则二者将会出现越演越烈的非协调发展状态。 四、城市规划与房地产开发的非协调现状 具体而言，这种非协调发展主要表现在以下几方面： (一)、土地闲置现象严重 根据国土部数据显示，截至2010年5月底，全国共上报各类房地产违法违规用地宗数3070宗，面积约18.84万亩。其中，闲置土地2815宗，面积16.95万亩，分别占上报总宗数和面积的91.69%和90% 由此可见，土地闲置现象在全国范围内十分普遍也十分严重，土地闲置问题已经成为城市规划与房地产开发之间关系非协调发展的重要表现之一。开发商拥有土地后并没有按照城市规划的内容进行土地开发。一方面导致城市规划方案无法按期执行，老百姓无法享受到城市规划带给他们的好处；另一方面，土地的闲置导致土地无法得到最大限度的利用，这违背了城市规划中合理利用土地资源的原则。 （二）、房屋空置率居高不下 虽说国家目前尚未发布最具权威性的住房空置率统计数据，但通过多家媒体报道多家住宅区长期夜晚“黑灯率”居高不下等等情况也可以窥见中国空置住宅的数量不会是一个小数目。虽说住房空置率也与住宅小区的地理位置、房地产企业开发的楼盘的好坏以及营销手段是否高明有关，但造成我国住宅空置率居高不下的主要原因是投机炒房。 空置率越高，表明社会的两极分化越严重，少数人拥有大量的住宅，囤积居奇，哄抬房价，而大多数人却被迫承受过高的房价。 因投机炒房而导致的住宅的过度空置，不仅导致本就稀缺的土地资源的闲置与浪费，影响城市规划的执行。同时，过高的刚性需求将无法满足，致使市场出现严重供不应求的虚假现象。这将会在一定程度上影响城市规划的修编。 （三）、过度开发 以重庆市为例，按照年商业地产服务公司世邦魏理仕在2011发布的二季度重庆房地产市场调查报告分析，重庆写字楼供应量大于消化存量，二季度空置率高达33.2%。且年内还将有超过40万平方米的优质写字楼入市。由于受中央宏观调控的影响，房地产企业开始逐步加大商业地块的投资，企业的盲目过度开发导致，导致供过于求。 一方面，过度开发导致的过高空置率易使房地产商的资金链断裂以及商业地产的泡沫产生。另一方面，过度开发的重复建设造成资源闲置和浪费，使得城市土地利用效率低下。 商圈的过度集中开发还不利于城市交通的畅通。 重庆市的五大商圈因商业地产、写字楼开发过多而导致堵车现象频频发生，现今江北嘴商业地产大规模开发已是初见端倪，但江北嘴的道路路宽不足，使得拥堵现象也开始产生。 虽说随着城市经济的不断发展，城市人口规模及用地规模的不断扩大，城市不可避免的将形成各个中心中心商业区，但同时也导致了道路交通拥堵等一系列问题的产生。在合理规划商业地产用地以及引导商业地产开发规模的同时，城市规划的修编也应考虑到道路交通网线的规划，以达到《雅典宪章》中所述城市规划需要解决解决城市交通问题的目的。 （四）、土地的非法转让 近年来“圈地运动”持续不断，全国农村土地纠纷呈多发态势，其中许多案例均为非法转让土地，改变土地性质和农业用途。 重庆南川区三泉镇观音村当地的国土部门借集中整理土地的时机，在村民不知情的情况下，直接将整理好的土地转包给马脑城房地产开发公司，租期达50年。 我国土地管理法等明确规定，非本村集体人员承包土地的，要经过2/3以上村民签字同意。承包方如果转租土地，也必须经过2/3以上村民签字同意。 但无论群众知情与否，将农业开发用地的土地使用性质进行改变并盖楼建房都是违法的。 村干部变卖农地，开发商将农地“变性”，这不仅擅自更改了城乡规划中土地的使用性质，同时，由于土地使用者在使用土地时急功近利，缺乏先期规划和总体安排，