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营销部置业顾问培训手册 （A房地产基础知识篇） 目录 前言 第一章、房地产开发流程 第二章、房地产基本概念 第一节、房产与地产 第二节、房地产市场 第三节、房地产消费 第三章、建筑学基础知识 第一节、建筑物的分类 第二节、建筑物构造概述 第三节、房屋面积计算 第四节、中西建筑风格概述 第五节、名词解释 开发流程也可用“五证”的取得顺序来贯穿 证件名称 证件解释 建设用地规划许可证 《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。 国有土地使用证 《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。 建设工程规划许可证 《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。 建筑工程施工许可证 《建筑工程施工许可证》(建筑工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。 商品房（预）销售许可证 《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。 第二章、房地产基本概念 第一节、房产与地产 一、房地产的概念 房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。在经济学上也叫不动产。 二、地产的概念与分类 1.地产：即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。 2.居住用地：指住宅区内的居住建筑本身用地，以及与建筑有关的道路用地、绿化用地和相关的公共建筑用地。 3.工业用地：主要是指工业生产用地，包括工厂、动力设施及工业区内的仓库、铁路专用线和卫生防护地带等。 4.仓库用地：指专门用来存放各种生活资料和生产资料的用地、包括国家储备仓库、地区中转仓库、市内生活供应服务仓库、危险品仓库等。 5.交通用地：指城市对外交通设施用地，包括铁路、公路线路及相关的防护地带等用地。 6.市政用地：指用于建造各种公共基础设施的用地，包括城市供水、排水、道路、桥梁、广场、电力、电讯、供热等基础设施使用的用地。 7.商业服务用地：指为整个城市或小区提供各种商业和服务业的用地。包括商店、超级市场、银行、饭店、娱乐场所等等。 8.公共绿化用地：指城市区域内的公园、森林公园、道路及街心的绿化带等占用的地产。这类用地主要是为改善城市生态环境和供居民休憩所用。 9.教科文卫设施用地：这类用地包括各类大、中、小学校，独立用地的科学研究机构、 实验站、体育活动场所、卫生医疗机构等的地产。 10.港口码头用地：主要是货运、客运码头、民用机场等用途的地产。 11.军事用地：指提供为军事活动服务的用地，属特殊用地。 12.其它用地：不属于以上项目的其它城市用地，包括市区边缘的农田、牧场、空地等。 三、土地所有权的概念与划分 1.土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。 2.土地所有权可分为：国有土地和集体土地两类。 3.国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。 4.集体土地：属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。 四、房产的分类 1.住宅建筑物：可细分为普通住宅、高级公寓、花园别墅等。 2.生产用房：指社会各类物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋。包括工业、交通运输和建筑业等生产活动中所使用的厂房、仓库、实验室等 3.办公用房：指政府行政部门、事业部门、社会团体以及企业公司等处理日常事务和事社会经济活动提供服务的房屋，亦称写字楼。 4.其它楼宇：以上各类楼宇以外的各种用途的房屋，如外国驻华机构用房、宗教用房等等。 五、房产所有权的分类 1.占有权：对于房屋的实际持有和控制，它是使用财产的前提条件。 2.使用权：指按照财产的性能和用途行使利用的权利，以满足人们生产和生活的需要。 3.收益权：指凭借所有权而取得的经济收入或利益，如房屋所有权人将房屋出租而 收取的租金。 4.处分权：决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能，只有财产的所有人才具有财产的处分权。 第二节、房地产市场 一、房地产市场的概念 1.狭义概念：房地产商品进行交易活动的地方或场所。 2.广义