大华.福源居前期市场调报告.doc

大华·福源居前期市场调研报告 一、青阳概况 （一 ）区位概况 青阳县位于皖南北部，长江中下游南岸，为长江中下游平原于皖南山区交界处。县境东接南陵、泾县、南邻石台、黄山、西连贵池，北交铜陵。全县境与境域东西宽约40公里，总面积1180.6平方公里（含九华山管理处辖区面积12.6平方公里）。中低山和丘陵居多，俗称“七山一水二分田”。现有人口26.48万左右。县城容城镇位于县境中部偏西。佛教名山、旅游胜地九华山位于县境西南。 （二）社会经济 近年来，青阳县经济保持平稳发展。据统计2001年年末全县总人口26.5万人（不含九华山管理处人口），其中从业人员17.5万人。蓉城镇人口6万左右，其中政府公务员2000多人，其他事业单位职员3000多人。土地总面积为1181平方公里。2001年度全县国内生产总值为102312万元。比上年增长4.96%，全社会固定资产投资3.32亿元，比上年增长2.1个百分点；财政收入7491万元，比上年增长.6%。 社会消费品零售额3.75亿元，比上年增长6.8%；人民生活改善，农民人均纯收入2194元，比上年增长2.2%，年均递增7.6%；在岗职工年平均工资达到7148元，年均递增11.3%，城乡居民储蓄存款余额9.68亿元，比年初增长1.41亿元。居民消费机构发生新的变化，生活质量不断提高，居民条件和生活环境得到改善。 （三）产业结构 国民经济持续快速增长。初步核算，2005年全年实现生产总产值150052万元，按可比价格计算，比上年增长10.3%，增幅较上年提高0.6个百分点。其中，第一产业增加值39633万元，增长3%；第二产业增加值56863万元，增长14.4%；第三产业增加值56863万元，增长11.4%。按户籍人口计算，人均生产总值5655万元，比上年增长7.6%.。 根据产业结构变化分析，第一产业比重正在逐步下降，第二、第三产业比重逐渐上升，产业结构趋于完善，但目前全县的产业结构仍处于较初级的阶段。 （四）城镇体系发展分析 1、区位是城镇、城市发展的隐性动力 青阳县位于皖南北部，长江中下游南岸。为长江中下游平原与皖南山交界处。位于安徽省重要的经济城镇带——皖江经济城镇带上，安徽省“十五”计划、安徽省城镇化纲要都把皖江经济城镇作为重点发展，这有利于青阳经济城镇的发展。 2、交通是城镇、城市化发展不可缺少的条件 从青阳县城镇来看，目前北部地区交通便捷，城镇密集，城镇化进程就快；南部地区交通不便，城镇就稀疏，城镇化进程就慢。交通是城镇化不可缺少的动力。318国道、103省道等干线从青阳县域经过，还有沿江高速、合黄高速即将经过县境，把青阳与安徽省、华东地区以及全国更紧密地连为一体。 3、第三产业是城镇化发展的重要动力 青阳县以旅游业为主导发展第三产业，大力推进县域城镇化。青阳县旅游资源丰富、品位高，十分有利于旅游业的发展。佛教名山、旅游胜地九华山位于县境西南。九华山是皖南旅游经济区“两山一湖”的组成部分，21世纪是旅游发展的黄金时代，旅游的发展将促进经济、城镇的发展。 但是，我们也需要看到城镇化发展的不利因素。现状青阳城镇体系的主要特点为：城镇的规模较小，多数局限于各自的行政范围之内，城镇之间的相互联系较弱，在空间分布较均衡。与社会化大生产条件下形成的经济推动型城镇体系相比，青阳目前的城镇体系存在较多薄弱之处：城镇规模较小，难于满足城镇工业、商业和基础设施建设的门槛要求，造成服务水平低，吸引力弱。职能单一、只能同构，造成城镇布局分散。这都不同程度的影响了城镇化进程。 二、青阳房地产市场调研分析 市场放量大， 同一时期诸多楼盘争夺市场 青阳目前市场在售楼盘有：龙山花园二期、宝灵观广场二期C1和C2号楼、蓉汇广场一期、西峰新邨一二期；预计下半年即将推出的会是：西峰新邨三期、蓉汇广场二期、蓉东大市场、银杏花园、南华小区、中天花园；河滨花园目前的多层是针对200多拆迁户的安置，价格在1340-1390元/平方米左右，电梯房一两年后再规划和建造。（楼盘具体资料详见楼盘市调表）。在同一时期有如此多的楼盘争夺客户，也正式宣告了群雄纷争时代的到来。 同质化竞争激烈，客户选择性强，青阳即将进入产品时代 目前市场上的产品同质化竞争激烈，绝大部分楼盘都把90-110平方米多层的户型作为主打产品，在市场上展开肉搏战，这本身也是由当地的消费者需求所决定的，这促使开发商大量开发同类产品，客观上让客户有了更大的选择余地和空间，这也即将引导市场进入产品时代，也就是从卖方市场到买方市场的转变，进入急需品牌推广提升附加值的时期，这时策划推广和销售控制就显得格外重要，这也是开发商在狭窄的竞争缝隙中寻求阳光和空气的唯一途径。 市场上无真正意义上的精品，大都十分重视商业，商业比重在小区规划中占得比较大 目前市场上无真正意义的精品