房地产市场营销策略的发展与新分开题报告房地产市场营销策略的发展与创新分开题报告.doc

毕业论文(设计)开题报告 题目：房地产市场营销策略的发展与创新分析 课 题 类 型： 论文 ( 设计 □ 学 生 姓 名： 学 号： 班 级： 工商管理 专业（全称）：工商管理 系 别：管理系 指 导 教 师： 一、课题研究的目的、意义 随着我国住房改革的不断深入，房地产市场逐步发展壮大，房地产行业的竞争也日趋激烈。房地产营销作为房地产开发中的一个重要环节和手段，对提高房地产开发经营的经济效益、社会效益和环境效益诸多方面都起着重要的作用，也越来越受到开发商们的重视。但在新形势下,随着国家对房地产行业宏观调控力度的加强、市场制度的逐步健全以及发展过程中积累问题的暴露,我国的房地产营销策略遭遇了有力的挑战,这就要求房地产企业积极思考,探索营销策略的创新。 基于房地产营销策略在房地产开发与经营中的重要作用，本文通过对房地产市场营销策略的发展与创新分析，希望为房地产企业在进行市场营销时提供一定的借鉴，在激烈的市场竞争中脱颖而出。 二、本课题国内外研究的历史、现状和研究目标 （一）国外研究及进展 市场营销的理论策略研究历经百年的发展和变革。回顾营销策略的发展，大体有经典的(4P)营销策略到现代的(4C)营销策略、创新的(4R)营销策略三种。 最早从理论上研究市场营销问题的学者是阿肯.肖（Arch Shawn）。他在1915年撰写的《关于市场分配的若干问题》一书中全面论述了推销、分销、广告等方面的问题，形成了较系统的具有生产观念特点的销售学。 1932捻克拉克和韦尔德在《美国农产品营销》一书中，将市场营销职能概括为集中、存储、运输、业务、承担风险、标准化和推销七种职能。1952年，梅纳德和贝克曼在《市场营销原理》一书中归纳了市场营销的五种研究方法：产品、机构、历史、成本和职能研究法，市场营销学已从描述性方法过渡到分析性方法。 杰罗姆.麦卡锡（Jerome McCarthy）和菲利普.科特勒（Philip Kotler）于1960年在《基础市场营销》一书中将市场营销组合要素归结为四个基本策略的组合：产品（Product）、价格（Price）、渠道（Place）、促销（Promotion），即著名的“4P”理论，该理论成为市场营销学的基础理论。1967年菲利普.科特勒的《营销管理：分析、计划与控制》一书从企业管理和决策的角度，系统提出营销环境、市场机会、营销战略计划、购买行为分析、市场细分和目标市场，以及营销策略组合等市场营销的完整理论体系，使市场营销理论更趋于成熟。 劳特朋（Lauteborn）于1990年提出4C理论即：顾客的需求与欲望（Customer）、成本（Cost）、便利（Convenience）、沟通（Communication）。4C注重以顾客需求为导向，注重了顾客的价值需求，较4P理论在观念上有了很大的进步和发展。 1999年，舒尔茨（Don.E.Schultz）教授提出著名的4R理论。该理论阐述了一个全新的营销四要素：关联（Relation）、反应（Reaction）、关系（Relationship）、回报（Reciprocation）。4R理论以竞争为导向，在新的层次概括了营销的框架。 2009年，约翰尼·罗斯劳尔（Johnnie Rosenauer）在《房地产市场营销》中介绍了房地产经纪人应该掌握的销售和营销技术方法，详细地叙述了房地产销售和营销的全过程，提供了很多房地产行业资料和信息的来源渠道。 （二）国内研究及进展 我国的房地产市场营销起源于上世纪90年代，是在特定市场条件下开发商逐步采纳营销观念的理念和方法，不断发展和成熟的过程。 曾宪斌于2006年在《房地产全程营销与新思维》一书中指出创新就是生产力，房地产营销策略应该注重可持续发展、产品研究、产品创新，提高售后服务水平，引进高水平物业管理，充分研究市场和进行项目的准确定位。 胡宏伟在《房地产市场营销策略》（《经济论坛》2006年）中指出房地产市场营销是一项系统工程,涉及面广、难度大,应根据社会环境、消费层次、消费需求、影响消费行为的因素以及房地产企业自身条件,转变传统销售观念,按照市场经济规律确立营销策略。 华东师范大学李成玉于2007年在《基于客户导向的房地产市场营销创新》一文中指出房地产市场营销理论存在产品导向和客户导向两种，消费者行为日趋理性，营销越来越专业化以及行业格局的变革等等需要房地产营销理论有所创新和突破。 荆民在《浅议房地产市场营销策略的发展》(《山西高等学校社会科学学报》2008年)中提出房地产市场营销是一个系统工程,市场经营活动纷繁复杂、营销策略和手段无穷无尽。但是,转换传统销售观念、按照市场经济规律确定营销理念至关重要。只有确定新的房地产市场营