房地产金融复习重点房地产金复习重点.doc

房地产金融: 1、广义上是利用各种可能的方法、工具为房地产业各相关部门筹集、融通、清算资金，提供相应服务的所有金融活动。2、狭义的是金融服务于房地产业的行为。3、本课程的概念不包含资金清算部分的广义房地产金融，特别是指与房地产经营有关的金融行为。 开发性房地产金融服务：为房地产的开发经营提供融资、筹资、结算等服务的金融活动，对象为经营者、建设者 消费性房地产金融服务：为房地产的消费者提供各种金融服务的金融活动 市场化房地产金融服务：是指围绕着房地产市场，为广大的金融市场参与者提供全方位金融服务的金融活动。 房地产周期：是指房地产经济水平起伏波动、循环的经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段，复苏—繁荣—衰退—萧条循环往复的四个环节。 利率：是资金占用的单位成本即价格。 贴现率是指将未来支付改变为现值所使用的利率，或指持票人以没有到期的票据向银行要求兑现，银行将利息先行扣除所使用的利率。 净现值：各期未来收益贴现值总和与初始投资的差。 资产收益率：是指该项资产所有净营业收益总额与该项资产价值总额的比值，说明整个资产的收益水平。 未来值：就是存款经过一段时间后的价值，包括本金和利息。 有效（内部）收益率：是指能使房屋的未来收益与其终值（即房屋的处置价）之和的贴现值等于现值的贴现率。 杠杆原理：利用借贷资本补充自身资金的不足，以完成更大规模的投资。 本息均还法：是将贷款的本金和利息平均分摊到每个月来还款的办法，即在每个月相等的还款中包含相同的本金和相同的利息。 先息后本法：是严格按照贷款资金的实际占用时间来计算利息，每次还款后本金降低，下期还款中的应计利息为剩余本金（贷款余额）的利息。 贷款比率：是贷款额占总资产（房屋购买价格）的比率，也称为贷价比，反映财务杠杆作用的大小。 个人住房贷款：放款人向借款人发放的各种用于购买住房的贷款。 房产开发贷款：指放款银行向房地产开发商发放的用于房地产开发及其配套设施建设的贷款，包括住房开发贷款、经济适用房贷款、商业用房开发贷款及其它用于房地产开发所必须的配套设施建设贷款。 贷后管理：指从贷款发放或其他信贷业务发生后直到本息收回或信用结束的全过程的信贷管理。 收益性房地产贷款：收益性房地产融资以银行信贷为方向就变成了贷款融资，即收益性房地产贷款 房地产评估：对房地产价格的评估，它是批准贷款的依据之一，评估价格是贷款额度高低的重要依据。 住房公积金：是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。 住房公积金贷款：是以住房公积金为资金来源的政策性较强的贷款种类。 3、简述房地产业同金融业的关系。 按照现代经济理论，金融业是符号经济的代表，房地产业属于实体经济，但二者的关系非常密切，相互作用、相互联系、相互依赖：1）房地产业越发达，与银行业的关系就越密切，依赖性越强 2）房地产业与银行业相互促进 3）房地产业的不良发展会影响金融业的正常运行，实践证明，在房地产业的景气周期中，受影响最突出最深刻的就是银行金融服务业。 6、分析我国房地产金融发展中存在的问题，并提出解决思路。 ⑴房地产金融市场的资金来源单一，必然造成风险单一，非常容易形成非周期性系统性风险。 ⑵房地产贷款品种可选择性差 ⑶房地产金融市场的法律体系不完善 ⑷房地产金融市场发育滞后 ⑸银行的经营机制有待转变 ⑹房地产金融风险意识有待提高 解决思路1）房地产开发的预先介入机制。2）全程管理机制。3）科学决策机制。 4）呆坏账预警处理机制。5）建立科学决策的方法和指标。 7、简述成熟的房地产金融市场的标志。 完善的法律体系 完善的市场结构 丰富的市场产品 大规模的交易 高效的市场效率 严格的风险管理 说明利率、贴现率、现值、未来值的概念及其计算方法（计算方法见PPT）。 利率：是资金占用的单位成本即价格。 贴现率：由于资金具有时间价值，一笔资金若干时间之后的价值（购买力）与现在的价值（购买力）是不同的，二者的比值就是贴现率。 现值：资金的未来收益通过贴现的办法换算成现在的价值量就是其现值，即时间为零时的价值量。 未来值：就是存款经过一段时间后的价值，包括本金和利息。 设定抵押的条件是如何规定的？ 可设定为抵押物的房地产包括： ⑴依法通过出让、转让方式获得的国有土地使用权； ⑵企业、公司、经济组织或个人所有的厂房、仓库、办公楼、商店、宾馆、自用住宅等建筑物； ⑶依法获得的房屋期权；⑷依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物； ⑸依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等地的土地使用权。 不可设定抵押的房地产有哪些？ ⑴权属有争议或不清的房地产；⑵已依法公告在国家建设征用拆迁范围内的房地产； ⑶用于教