物业服务合同参考解读.ppt

第六章 物业服务合同 重庆理工大学工商管理学院 章节内容 第1节 物业服务合同概述 物业服务合同的含义 物业服务合同的特征 物业服务合同的作用 物业服务合同的主要内容 1.物业服务合同的含义 物业服务合同:是指物业服务企业接受业主委托提供物业管理服务，物业委托人支付物业管理费用的合同。 非典型合同； 物业服务合同与委托合同； 书面形式。 3.物业服务合同的签订过程 要约邀请－－－发布招标公告 要约－－－－－递交投标书 承诺－－－－－发中标通知书 签服务合同－－完成书面形式 注意：缔约违约责任 案例 A物业公司 B住宅小区 A物业管理公司与B住宅小区的业主委员会商定由A物业管理公司对B小区进行管理。双方口头说明管理事项，但未签书面合同。后由于夏日炎炎，狂风暴雨次数较多，对小区外部设施和花草树木破坏较大，A物业公司对小区进行了全面整理，为此垫付了一大笔资金。后来，A物业管理公司贴出公告要增收服务费，但业主们都未增收服务费不解，并拒缴。双方争执不下，最终上了法庭。 3.物业服务合同的生效条件 行为人具备相应的民事行为能力； 意思表达真实； 行为不违反法律和社会公共利益。 案例 A投资公司是一住宅小区的开发商，2005年上半年A公司将小区住宅预售给业主，2005年下半年小区建成，迁入100家住户。2006年1月，A公司与B物业管理公司签订《小区物业管理承包合同》。约定将小区该住宅公寓的物业管理承包给B物业管理公司，承包期10年，物业承包费按实际住宅面积计算，每月每平方米1元；B物业管理公司向A投资支付履约保证金50万元。随后，A陆续将60000平方米的住宅面积交给B。B在管理过程中向业主收取了物业服务费，但从未按合同约定向A支付承包金。A起诉B，希望法庭判B偿付拖欠承包金，并承担违约责任。但被告反诉称：原承包合同中关于每月按1元每平方米收缴承包金的约定违反了物业管理法规，是无效条款。A没有按约定的面积交付房屋，造成B少收200万元。 4.物业服务合同的作用 物业服务合同是实施专业化、社会化、市场化管理模式的基础； 物业服务合同是确立业主和物业服务企业在物业管理活动中权利和义务的法律依据，在物业管理中具有不可替代的地位和作用。 是否依法订立 内容是否详细 是否具有可操作性 第2节 物业服务合同的分类 1.前期物业服务合同 前期物业服务合同：指建设单位在物业销售之前与所选聘的物业服务公司签订的书面物业服务合同。 不利于物业管理的实施； 无法保证购房人在前期物业中的权利和义务； 易引起纠纷。 第3节 物业服务合同签订要点 第3节 物业服务合同签订要点 第3节 物业服务合同签订要点 第3节 物业服务合同签订要点 第4节 物业服务合同的变更与解除 1.物业服务合同的变更 指合同生效后，在履行过程中，因合同签订时所依据的主客观情况或条件发生变化，由双方当事人依据法律法规和合同规定对原合同内容进行的修改或补充。 变更方式： 双方协商一致。 行政主管部门备案。 第4节 物业服务合同的变更与解除 2.物业服务合同的解除 指在合同有效期内，依法终止合同的权利和义务，终止合同的履行。 原因： 约定解除合同的条件成立； 事后协商解除； 物业服务企业不再具备签订合同的主体资格； 合同期满； 其他原因 第5节 物业服务企业的续聘与解聘 1.物业服务企业的续聘 （1）业主大会成立后 （2）委托期限到期后 第5节 物业服务企业的续聘与解聘 2.物业服务企业的解聘 （1）自然解聘 （2）提前解聘 * * 物业服务合同概述 物业服务合同的分类 物业服务合同签订要点 物业服务合同的变更与解除 物业服务企业的续聘与解聘 同创·奥韵 2.物业服务合同的特征 物业服务合同是当事人意思表示一致的产物； 物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提； 物业服务合同是有偿合同； 物业服务合同既是诺成合同又是双务合同； 物业服务合同是劳务合同； 物业服务合同应到政府行政主管部门备案。 法律规定应采用书面形式，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 5.物业服务合同的主要内容 物业管理事项； 服务质量； 服务费用； 双方的权利义务； 专项维修基金的管理和使用； 物业管理用房； 合同期限； 违约责任。 前期物业服务合同； 前期物业管理服务协议； 物业服务合同； 1.前期物业服务合同 前期物业服务合同的特征： 由建设单位与物业服务企业签订； 过渡性； 要式合同。 1.前期物业管理服务协议 前期物业管理服务协议的含义： 指购房人（业主）在签订《房屋买卖（预售）合同》时，应同时签订前期物