物业服务中若干问题的法律讲述.doc

（2013年南海区人民调解培训班讲义） 物业服务中若干问题的法律解读 广东财经大学法学副教授 梁桂青 一、合同概述 （一）合同 《合同法》第2条：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。 婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。 （二） 合同的特征 1、合同是一种民事法律行为。 2、合同是双方或多方当事人之间的民事法律行为，因此合同的成立除了当事人要有意思表示外还需要当事人达成合意。 3、我国合同法上的合同仅指当事人设立、终止和变更财产权的双方法律行为，就身份关系而达成的协议不适用合同法的规定。 4、合同是债的发生原因之一，因此合同在有效成立之后就按照当事人的合意在当事人之间产生了一定的债权债务关系。 二、物业管理与物业服务合同 （一）物业管理 《物业管理条例》第二条指出：物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 （二）物业服务合同 物业服务合同是业主（或业主大会授权的业主委员会）与其选聘的物业服务企业签订的，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序活动所达成的权利义务关系的协议。物业服务合同具有以下的特征： 1、一般是由业主委员会在业主大会的授权下作为合同主体与物业服务企业签订物业服务合同。 2、物业管理涉及群众的日常生活以及城市的正常秩序，因此各级政府行政机关有必要介人、指导和监督物业管理活动。《物业管理条例》对物业服务合同主体资格作出了明确规定，要求业主大会成立、业主委员会选举必须符合法定程序，要求物业管理企业必须具备相应的资质证书等，此外，还要求在物业服务合同签订之后应当及时向政府物业管理主管部门备案等。 3、物业服务合同是有偿合同。在订立物业服务合同时，应明确不但业主或物业使用人要支付在物业管理服务过程中所发生的相关费用，物业管理企业还应取得一定的酬金或利润， 4、物业管理区域内的全体业主作为物业服务合同的一方主体，一般不可能在选择物业管理服务以及选择物业管理企业方面形成一致的看法，其中的单个业主或部分业主，也不可能拒绝某种物业管理服务或某个物业管理企业。因此，只要通过法定的多数投票权数，所有业主都必须承担相应的物业服务合同责任。 三、物业管理纠纷及其解决 物业服务合同是长期性合同，在履行过程中，容易产生各式各样的纠纷，主要体现为：业主（业委会）与物业服务公司的纠纷；业主个体与与物业服务公司的纠纷；业主与业委会的纠纷和业主个体之间的纠纷。 （一）业主（业委会）与物业服务公司的纠纷 1、业主（业委会）与前期物业服务公司的纠纷。（案例分析---业委会诉物管---前期合同） 2、业主（业委会）与合同到期的物业服务公司的纠纷。（案例分析---开封业委会诉物管合同纠纷） 3、解决纠纷相关法律规定。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。” 《物权法》 《合同法》 （二）业主个体与与物业服务公司的纠纷 主要表现为：业主以物业服务公司提供服务和管理的质量不合格而拒绝交纳物业管理费。应分门别类进行处理。 1、业主拒绝交费的理由能够成立。物业公司在履行物业管理合同的过程中，如果确实存在小区环境脏乱差、治安保卫形同虚设、物业报修无人应答等情况的，业主在物业公司整改完毕之前拒绝交纳相应的物业管理费，是对物业公司不履行合同义务的一种应对措施，是依法行使合同同时履行抗辩权的行为，不构成违约。如果物业公司除非已按法定和约定的要求进行了整改，业主则应交纳物业管理费。 2、业主拒绝交费的部分理由成立。物业管理公司基本履行了管理服务义务，但在某些方面确有缺陷，如保洁工作、车辆停放管理等存在较大的问题。在此情况下，如果物业管理费是分不同项目收取的，业主仅能就物业公司未尽职责部分的费用行使抗辩权，而不能以拒交全部物业管理费用的方式行使抗辩权。如果物业管理费无法明确区分为不同项目，则可根据物业公司未尽职责的具体情况酌情降低支付物业管理费。需要注意的是，在存在上述情况的场合，业主补交所欠物业管理费时一般无须支付滞纳金。 3、业主拒绝交费的理由不能成立。物业管理行业属于微利行业，在物业公司按法定或约定的标准提供了物业服务后，如业主仍无正当理由拒绝交纳物业管理费，是对物业管理合同的违反，损害了物业公司的合法利益，应承担相应的违约责任。对此，物业公