物业管理法规讲述.ppt

* 物业装饰装修管理 一、法律依据 　　《物业管理条例》 　　《住宅室内装饰装修管理办法》建设部 　　《建筑安装工程质量检验评定标准》 　　《住宅工程初装饰竣工验收办法》　　 地方性法规： 　　《成都市房屋装修结构安全管理规定》成都市人大 * 二、物业装饰装修程序 1、装修人申报登记（事先告知）；非业主应当取得业主的书面同意。 2、签订住宅室内装饰装修书面合同。 3、物业管理单位应当告知禁止行为和注意事项；装修人应当告知邻里。 4、签订住宅室内装饰装修管理服务协议。 5、竣工验收，出具住宅室内装饰装修质量保修书。 　　在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。 * 住宅室内装饰装修合同应当包括下列主要内容： 　　(一)委托人和被委托人的姓名或者单位名称、住所地址、联系电话； 　　(二)住宅室内装饰装修的房屋间数、建筑面积，装饰装修的项目、方式、规格、质量要求 以及质量验收方式； 　　(三)装饰装修工程的开工、竣工时间； 　　(四)装饰装修工程保修的内容、期限； 　　(五)装饰装修工程价格，计价和支付方式、时间； 　　(六)合同变更和解除的条件； 　　(七)违约责任及解决纠纷的途径； 　　(八)合同的生效时间； 　　(九)双方认为需要明确的其他条款。 * 住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容： 　　(一)装饰装修工程的实施内容； 　　(二)装饰装修工程的实施期限； 　　(三)允许施工的时间； 　　(四)废弃物的清运与处置； 　　(五)住宅外立面设施及防盗窗的安装要求； 　　(六)禁止行为和注意事项； 　　(七)管理服务费用； 　　(八)违约责任； 　　(九)其他需要约定的事项。 * 三、物业装饰装修室内环境质量 1、关于施工噪音和环境污染问题 2、固体、可燃液体的清运 3、使用的材料和设备必须符合国家标准 4、空气质量应当符合国家有关标准，可以委托有资格的检测单位对空气质量进行检测（在环保局的网站上可以查询）　　 * 　　根据《中华人民共和国环境噪音污染防治法》第四章第四十七条规定：“在已竣工交付使用的住宅楼进行室内装修活动，应当限制作业时间，并采取其他有效措施，以减轻、避免对周围居民造成环境噪音污染。” 　　《中华人民共和国治安管理处罚法》第五十八条：“违反关于社会生活噪声污染防治的法律规定，制造噪声干扰他人正常生活的，处警告；警告后不改正的，处二百元以上五百元以下罚款。” 　　《声环境质量标准》2008.10.1实施 * 四、物业装饰装修相关费用 1、装修押金 2、装修管理费 3、装修垃圾清运费 以住宅室内装饰装修管理服务协议为准 * 房地产交易 五项基本制度 国有土地有偿有期限使用制度 房地产价格申报制度 房地产价格评估制度 房地产估价人员资格认证制度 　　房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。 房地产权属登记发证制度 * 　　以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。 * 　　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：??? （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；??? （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。??? 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 * 商品房预售，应当符合下列条件：??? （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；??? （二）持有建设工程规划许可证；??? （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；??? （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。　　商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。??? 商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 * 第四条　业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外