恒大地产公司海湾大桥西项目投资开发可行性报告讲述.docx

目录?调查人员声明??第一部分：项目总论?1.1项目背景?1.2项目概况?1.2.1项目名称?1.2.2项目建设单位概况??1.2.3项目地块位置及周边现状?.?1.2.4项目规划控制要点?1.2.5项目发展概况??1.3可行性研究报告编制依据?1.4可行性研究结论及建议?8?第二部分：市场研究??2.1宏观环境分析??2.2全国房地产行业发展分析???2.3本市房地产市场分析??2.3.1本市房地产市场现状?2.3.2本市房地产市场发展趋势???2.4板块市场分析??2.4.1区域住宅市场成长状况?2.4.2区域内供应产品特征???2.4.3区域市场目标客层研究???2.5项目拟定位方案??2.5.1可类比项目市场调查???2.5.2项目SWOT分析??2.5.3项目定位方案?第三部分：项目开发方案??3.1项目地块特性与价值分析??3.2规划设计分析??3.3产品设计建议??3.4项目实施进度??3.5营销方案??3.6机构设置??3.7合作方式及条件?第四部分：投资估算与融资方案?4.1投资估算?4.1.1投资估算相关说明?4.1.2分项成本估算?4.1.3总成本估算?4.1.4单位成本?4.1.5销售收入估算??4.1.6税务分析?4.1.7项目资金预测?4.1.8现金流量表?.?4.1.9自有资金的核算??4.2融资方案?4.2.1项目融资主体??4.2.2项目资金来源??4.2.3融资方案分析??4.2.4投资使用计划??4.2.5借款偿还计划?.第五部分：财务评价?5.1财务评价基础数据与参数选取?5.2财务评价（方案1）?5.2.1财务盈利能力分析??5.2.2静态获利分析??5.2.3动态获利分析??5.2.4偿债能力分析??5.2.5综合指标表?5.3财务评价（方案2）5.4财务评价结论??第六部分：不确定性分析?6.1盈亏平衡分析?6.2敏感性分析?6.2.1变动因素一成本变动?6.2.2变动因素二售价变动??6.2.3变动因素一容积率变动??6.3风险分析?.6.3.1风险因素的识别和评估??6.3.2风险防范对策?第七部分：综合评价??7.1社会评价（定性）??7.2环境评价（影响及对策）?7.3公司资源匹配分析??第八部分：研究结论与建议?8.1结论?8.2建议??第九部分：附录?9.1附件：?9.2附表：?9.3附图：?????雅居乐地产湛江海悦城项目投资开发可行性报告1.项目概况1.1项目名称、性质、开发方式湛江海悦城是一栋多层式建筑，设计坚持简单、经济、实用、高效益但同时也不失美感。海悦城集休闲、娱乐、健身、购物等于一体的休闲购物中心。由雅居乐地产控股有限责任公司独家开发，依托城中央，便捷的交通，临海的优势，建设一个五星级的家。1.2项目背景 1.2.1地段优势 地处有中国“十大休闲城市”之称的湛江，位于湛江海湾大桥西，附近有完善的生活配套设施，附近有城堡幼儿园、市第二中学等学校，有万达、嘉俊等大广场，商业基础好，靠近海边，无线风光，温差较小，是个宜居地段。 1.2.2交通情况本项目临湛江乐山路而建，直通湛江海湾大桥，东通海滨大道，西达人民大道中、绿华路等，出门就是湛江海湾大桥西公交站，交通便捷，四通八达。1.3地理位置和现状 该项目位于湛江霞山区乐山路东侧，乐山路东通海滨大道，湛江海湾大桥，西达人民大道中、绿华路等。 1.4项目建设规模和建设内容 按照规划局下达的规划目标，该项目占地面积X平方米，总建筑面积，绿化率，海悦城位于湛江霞山区乐山路，靠近海岸，湛江海湾大桥。建筑面积，计划投资亿元，地下一层，地上商用两层，住房21层。具体布局如下： 负1楼，停车场 1楼，超市和室外步行街等 2楼，高级餐饮、电影院、美容SPA等服务门店。 3楼，商品房和空中花园。 4-22楼，商品房。1.5经济技术指标用款计划表项目金额（万元）停车场商业区商品房土地费用前期工程费建筑安装工程费基础设施建设费公共配套设施建设费开发间接费管理费用销售费用开发期费用其他费用不可预见费用 2.市场分析预测 2.11 城镇居民收入分析 2010年霞山区完成生产总值230.92亿元，比2009年增15.3%。第一产业增加值4.66亿元，比 2009年增1.3%。第二产业增加值118.39亿元，比2009年增24%。第三产业增加值107.86亿元，比2009年增9%。三次产业比例由 1.9:45.2:52.9调整为2.0:51.3:46.7。全社会固定资产投资58.02亿元，比2009年增15.5%。外贸出口总额1.59亿美元，比2009年增14.6%。实际利用外资810万美元，比2009年增15.4%。财政总收入57.4亿元，比2009年增52.63%。地方财政一 般预算收入4.05亿元，比2009