物业保安案例讲述.ppt

物业保安案例分析 主讲人：黄超 物业保安服务不是一般意义上的治安 《物业管理条例》第 36 条第二款规定：“物业管理企业未能履行物业合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”这是对物业管理公司保安服务过程中业主人身、财产损害法律责任的原则性规定。它实际上是对物业管理公司切实履行好物业管理合同并规避保安服务中的治安责任的一个“预警”，这对物业管理公司的规 范发展是有好处的。 在物业管理中，保安服务是基于业主与物业管理公司按照物业服务合同的约定，为维护物业管理相关区域内的秩序而产生的，是物业管理服务的一项重要内容。一般来讲，物业保安服务是指物业公司的保安人员通过值班、 看守、 巡逻等方式所进行的为业主提供保卫安全的相关服务，包括防火、防盗、防事故以及突发事件的处理等服务内容。 保安的义务 首先法律给物业保安赋予了一个中华人民共和国公民的权利，这个有法可依的。其次，保安的权利就是义务，在物业管理区域内执行门卫、巡逻、守护等安全保卫和秩序维护任务；对发生在物业管理区域内的不法侵害、治安和自然灾害事故，应及时报告，采取措施防止事态扩大，保护现场，维护现场秩序；还应严格执行防火、防盗、防爆炸、防破坏等防范措施，发现物业管理区域内的安全隐患，立即报告上级领导及有关部门等。 安管领班小田赶到现场后,觉得安管员认真履行职责,并无不妥之处,但如果处理不好,不仅给业主造成误解,也会打击安管员的工作积极性,就一定请车主解释清楚,否则不能离开。车主见情况不妙,急忙通知楼上业主诬告说安管员不让停车也不让走,还要打人。当业主某小姐来到停车场,听取小田把事情简要介绍后,忙打圆场说,原来大家误会了!我代他给你们道歉,部队上的人脾气急,就别跟他计较了,让他把车开走吧! 这种事情我们工作中经常遇到,应该已习以为常,但这里必须要提提小田处理问题时的分寸,可以说掌握得恰到好处。如果不是什么原则性的问题,只要我们的话讲到,基本目的达到,就没有必要跟业主或业主的朋友较真,吃一点亏就非要找回来,或者一定要分出谁是谁非不可。当有业主出头做和事佬,我们要会顺水推舟,不能纠缠不休,否则难以收场。我们从事物业管理行业,要牢记“和为贵”的原则,不能到处树敌,否则寸步难行。 为避免事态的扩大,尽管安管员心里很不是滋味,但仍然心平气和地向这位车主解释道歉,同时指挥第一辆车转停到别的车位,并报告领班马上赶到现场,这位车主看到第一辆车确实退回来停到了别处,火气也就消了下来,安管员和领班随即劝走围观的人群,并向大家道歉,然后又一直把那位车主送到家门口。最后那位车主不但不生气了,反而为刚才的粗鲁向小肖表示歉意,同时还针对小区停车秩序提了几点中肯的建议,一路上大家聊得很开心,气氛友好而融洽。 难怪该业主会发火,都是小区住户,凭什么让他进不让我进?其实这是很多人的思想,待遇不对等,有人搞特殊化,也是社会的通病。在接下来的处理方法上,所采取的步骤要清晰,符合公司安管管理工作标准,才不至于把事情弄得更糟。 小张遭此侮辱,心里也非常生气,但仍然面带微笑,细声细语地耐心向业主解释必须签字放行的原因,以及可能发生的不良后果,恳请业主给予谅解和配合。在小张的耐心解释下,业主才明白了这一切都是为了他好,脸上露出了笑容,愉快的写了说明并签上自己的名字。 没有规矩不成方圆。我们出台的每一项制度都经过反复论证才实行的,无论对方是谁,是制度就要执行。我们工作的原则是:对事不对人,否则执行的尺度不一,我这样做,你那样做,制度遭到了破坏,就会出现工作上的漏洞,给人以可乘之机,同时也给业主留下我们管理混乱、无章无法的坏印象。 小刘礼貌地说:“先生,请把车往右边靠一下。”对方配合地将车停在路边,急匆匆地说:“我有急事,有什么事快说!” 小刘解释道:“此车车主规定是专车、专位、专人开,除非业主本人同意或有业主的授权书,否则一律不得开出。” “我是业主的弟弟。” “那请您用手机与业主联系一下好吗?” “我哥去香港出差半年了,我嫂子又去外地旅游了,家里没人,无法联系。” “请您稍等一下。”小刘马上用对讲与大堂岗进行了核实,了解到业主一家确实不在家,都出远门了。“那请您把车主家人的情况大致描述一下。”小刘用另外一种方式来验明对方的身份。 对方将业主一家的情况较详细地说了一遍,跟实际情况相吻合,甚至连业主女儿患有疾病的事都清楚。 ?“先生,为了业主的利益,麻烦出示一下您的身份证。” 对方把身份证递给小刘,身份证上的名字与业主仅一字之差,而且住址也相同。小刘判断对方确实与业主关系很密切,但口说无凭,为了保险起见,小刘礼貌的说道:“先生,您的身份证号码我要记一下,另外还要请您写一个说明,说明车是您开出去的,谢谢您的合作!” “没问题,我也谢谢你的帮忙。”对方爽快地答