PART___城市住房管理.doc

城市住房管理 一、城市住房管理的目标 城市房地产管理中，住房管理是城市政府最为关注的。因为工业和商业房地产是经营性的，其供求主要通过市场机制，而住房涉及到社会公平和收入再分配等问题，需要城市政府的干预。 1．《雅典宪章》对住房发展的描述 居住、工作、游息与交通四大活动是研究及分析现代城市设计时最基本的分类。居住是城市的第一活动住宅区应该占用最好的地区，我们不但要仔细考虑这些地区的气候和地形的条件，而且必须考虑这些住宅区应该接近一些空旷地，以便将来可以作为文娱及健身运动之用。在邻近地带如有将来可能成为工业和商业区的地点，亦应预先加以考虑。 美国住房政策的总目标是“让每个美国家庭应该能够承受得起一套环境适宜的体面住房”，这是1949年美国国会通过的《全国可承受住房法》提出的住房目标。 3．英国对住房政策目标的描述 在2000年4月发表的《质量与选择——给所有的人提供体面的住房》这份住房政策绿皮书里，英国政府明确提出，其未来的住房政策目标将是：“为每一个人提供选择体面住房的机会，以便增强社会的凝聚性、福利性及自我依存性”，“无论是对于自由住房还是出租住房，无论是私人部门还是公共部门，都将致力于住房质量的改善和更加公平住房市场的建立，以便允许人们实现真正的居住选择自由，更好地支持人们投身工作就业并实现自我依存，同时能更好地保护社会的弱者”，“提供可负担的住房”。 4．日本对住房政策目标的描述 日本在1966年颁布了“第一期国家住宅建设五年规划”，把“每户一套住宅”作为住房政策的主要目标，大力推进各类住房的建设和供应。 1973年以后，每户一套住房的目标基本实现，住房政策的目标又开始从“保证数量”向“提高质量”转变。 二、城市住房的三个视角 1．作为商品的住房 不可移动性。住房一经开工建设，其空间位置就具有了不可移动性。严格地说，住房的不可移动性是由土地的不可移动性决定的，因为住房总是附着在具体的土地之上。这样，住房的价值与周围环境就不可分割地联系在一起。交通是否便捷，电、气、水、排污是否通畅，学校、医院、消防等设施是否齐全，以及周围风景、治安状况等都会直接影响住房的价值。 唯一性。在现实生活中，我们不可能找到两个完全相同的住房，它们要么在面积、结构、材料和使用年限等方面有所区别，要么在楼层、位置、周围环境等方面各不相同，这使得每一住房都是独特的。 产品高价值性。住房是一个庞大的经济单位，从土地购置、开发，到地上结构建筑，投资额十分可观，而且，由于住房的建设周期较长，资金占用的时间成本也非常大。而购买者在进行购买决策时，也大多要面临资金约束。因此，无论是住房供应，还是住房需求，都必须有相应的融资活动。 市场本地化。住房的空间位置是固定的，不会因为供求的变化或价格的差异在不同地区间流动。这就意味着住房市场只能是分散的地方性市场，只受当地的供求关系调节。因此，城市经济的发展程度很大程度影响住房市场的价格。 2．作为产权的房地产（real estate） 政府对于房地产的权利 房地产税 征用权：政府不顾业主的意愿把他们的房地产充公的权利。 治安权：政府为了公共秩序和一般性福利而颁布和强制执行法律的权利。治安权与征用权的差别在于可以限制房地产的使用而不能没收。 收归国有：在某些情况下，政府可以把房地产收归国有。如一个人死后房地产无人继承。 完整的所有权 对房地产权的限制 地役权：地役权是一方拥有的为了特殊目的使用他人土地的权利，但其使用目的应该与土地一般用途相一致。这种情况下，业主没有被剥夺土地的所有权，而是与地役权所有人边靠边地共同存在。例如，电话、电力公司在私人不动产上树立电线杆和铺设线路的地役权，人们走过或驶过他人土地的授权，天然气公司铺设管道为顾客服务的地役权。 侵占：未经许可侵入他人土地上的建筑物或其他形式的不动产，称为侵占。树支延伸到邻居家的院子、建筑物上，或屋跨过了不动产分界线，都属侵占。被侵占的业主有权强迫他人退出侵占。如果不这么做的话，最终会损害他的所有权，使得他的土地更加难以销售。国际法对占有时效未规定确定的时间，现在世界上一般以50年为限，即50年时间里对于一块占领的土地连续不受干扰地行使主权即可取得该土地的主权。 契据限制：管理土地使用用途的私人协议称为契据限制或契据契约—例如，土地分块人对购买土地的人做出的仅能在其购买的地块上建设1200或l200平方英尺以上的独户住宅的要求即为契据限制．其目的在于保护那些已建房屋的价值不因附近建筑与整个社区不协调而发生贬值。买主如果能够自愿地放弃一些权利，他得到的还足完整所有权，但是是受契据限制约束的完整所有权。 留置权：为了保证债务的支付或义务的履行，一个人对他人财产所拥有的持有权成要求权称为留置权。常见的有税收留置权、建筑工程留置权、判决留置权和抵押留置权。从不动产业主的角度来看