别墅市场209年3月27日922345732.doc

别墅市场分析 1、土地供应——成交大幅下降，楼面价高企，吴中区、园区瓜分市场 1.1、土地供应——市场低迷，成交量极度下降 2008年苏州别墅土地市场成交共77.15万方，相比2007年下降了67.35%，相比06年下降了60.04%。别墅土地市场2008年与普通公寓市场一样，表现低迷； 随着可供开发的资源性别墅用地的逐步减少，预计2009年将继续减少，且未来几年的别墅主要以社区组团形式出现（例如：水巷邻里、国际社区、越湖名邸、石湖华城、新旅诚等）。 （数据来源：恒基市场部） 1.2、土地单价——楼面价反弹，改变了2007年下降的态势 2008年苏州成交别墅用地的楼面单价与2007年别墅用地成交楼面价下降趋势相反，呈现出了上升趋势，成交楼面价为4090元/平米，相比2007年上升了6.7%，这主要是分区供应结构导致，2008年成交的别墅用地绝大部分集中于吴中区和园区，导致楼面单价出现反弹； 从中长期来看，别墅用地的楼面单价会呈现上升态势。 1.3、分区供应——吴中区、园区“两分天下” 2008年苏州供应的别墅用地全部为园区和吴中区瓜分，其中园区2008年供应了42.68万方，占比55%；吴中区供应了34.46万方，占比45%； 从近三年各区别墅用地的成交看，园区和吴中区是苏州主要的两大别墅供应区域，也是未来苏州主要的别墅供应区。 1.4、用地存量——园区独占鳌头，相城区、吴中区紧随其后 截止2008年底，苏州主要的未开发别墅用地主要集中在园区，达到了250余万方，占苏州未开发别墅用地的45%，其次是相城区和吴中区，分别占18%和16%； 中心城区随着开发，别墅用地存量减少，其未开发的别墅用地所占比例是各区域最低为3%，在一定程度上也预示中心城区的别墅未来稀缺性将进一步凸显。 2、新房供需——供应小幅下挫，成交下降近半，供求矛盾加剧 2.1、新房供应——整体供应小幅下降，“两巨头”遥相呼应 2008年别墅新增供应为113.2万方，同比减少了5.92万方，下降幅度为4.97%； 别墅产品的半年度供应基本遵循了普通住宅产品的供应规律，呈现出了“M型”的波浪曲线，但2008年别墅市场供应最大的区别在于下半年别墅供应速度的快速下降，原因主要在于金融危机的扩大化，使得目标客户阶层的财富急剧缩水，影响到了市场的整体去化。 分区供应上，园区和吴中区是两大集中地，二者供应的别墅产品占到了整个苏州别墅新增量体的65%，而新区受其历史发展的因素，其供应一直处于各区之末。 2.2、新房成交——成交“腰斩”，半年度和月度走势年末出现反弹 2008年苏州别墅产品成交53.78万方，相比2007年下降了48.32%，下降近半。其中2008年上半年快速下降，2008年下半年出现小幅度的反弹； 2007年苏州别墅市场整体呈现快速上升趋势，但从2007年12月开始，受股市暴跌影响，成交小幅下降后开始快速下滑，虽在2008年5月出现一小波段的反弹，但很快为金融危机的负面作用做吞噬，成交不断小幅下降，到2008年12月份，在各种国家政策的刺激下，加上开发商的价格放松，使得市场成交出现脱离低部震荡进入上升趋势。 2.3、吸纳分析——吴中区、相城区吸纳下降明显，新区上升突出 新区由于一直属于别墅供应“真空”区域，市场呼唤推量已久，使得其2008年市场吸纳表现突出，成为2008年各区别墅吸纳最优的区域； 吴中区、相城区由于以往的大量别墅存量和2008年新增供应，加上2008年去化不理想，导致2008年吸纳率下降，市场供求矛盾加大。 园区、中心城区由于成交相对稳定，同时存量和新增产品相比较少，故其吸纳有所下降，但幅度小于吴中区和相城区。 区域08年相对于07年 吸纳率变动表 中心城区 园区 新区 吴中区 相城区 2007年 58.56% 55.23% 7.67% 69.27% 55.90% 2008年 41.23% 38.30% 52.21% 28.35% 21.35% 变动（百分数） -17.33 -16.93 44.54 -40.92 -34.55 2.4、供求分析——年度供销比为2.1，处于危险阶段，累计供销比快速攀升 PS:国际通行标准：供销比1.2-1.3之间为平衡区域，低于1.2为景气区域（供不应求），高于1.3为积压区域（供大于求） 2008年苏州别墅产品的年度供销比达到了2.1，远高于2007年的1.14，远突破了警戒线，处于市场危险极大，市场面临崩盘的危险； 累计供销比从2007年8月份开始逐步攀升，到2008年12月暂时性出现平稳的态势。累积供销比的快速上升，预示着别墅