商业地产三大租赁模式.docVIP

商业地产三种租赁模式 一个购物中心建起来不难，难在其后续的经营管理，这也是商业地产的核心所在。 商业地产集中租赁模式： 主要模式 主要特征 优势分析 劣势分析 适用物业 零售产权整体租赁 三权分立(所有权、经营权、使用权)，售后返租，委托专业公司经营管理 快速回笼资金，风险小；可以避免零售产权导致经营混乱的局面 涉及大型商业项目的规划、设计、招商、销售、工程等所有环节，对开发商的综合运营能力要求极高；二层以上的商铺销售难度大 大型封闭式商场? 零售产权分零租赁 二权分立(所有权和经营权直接分散到客户)，由产权所有人经营管理 开发商资金压力 小、运作周期短、短期回报高、长远隐患相对不明显 往往一卖就散，后期难于管理，对物业的形象和开发商的品牌有损 专业型商业 步行街和低层商业楼盘、专业市场 自留产权整体租赁 二权分立(所有权和经营权)，由经营方负责整体经营，不拆零销售 产权租赁关系明晰、简单；无违规之嫌，操作安全简便；推广费用低 资金回收有限；对开发商的社会公关能力要求极高 中型的百货商场和超市 模式一、零售产权整体租赁 其根本特征是开发商拆零销售产权回收资金，通过固定化、利率化的返租回报，将经营权从投资者手中取回，然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者。又称管理型商铺 1、适合物业类型? ? 这是一种高收益低风险的运作模式，适用于大型封闭式商场。从具体的项目运作来看，通过拆零产权、销售旺铺回收了巨额资金，大大缓解了开发商的资金紧张问题。而回收商铺经营权归专业公司统一经营管理，则进一步增强了中小投资者的信心，促进了商铺的销售。 ? ? 为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为30-100?平方米的小产权进行销售回收大量资金。然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，其年回报利率定在8%左右（高于银行贷款利率才有吸引力）。这样所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权，实现了三权分离。在统一经营的背景下，最大程度实现商业物业的整体经营价值，同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。 2、优势? ?? 从商业经营角度看，管理型商铺类似于整体自营的大型商场和专业市场，与沿街独立商铺或零售零租的商业街产生了较大的区别，有利于与沿街独立商铺的竞争：?? A、资金回笼快、便于统一管理? 管理型商铺类似于全产权式独立商铺和SHOPPINGMALL?之间的过渡产品，它 集合了产权式独立商铺易回收资金的优点和大型购物广场统一进行商业管理的优势。既能够在短期内回收大量资金，又可以避免零售产权导致经营混乱的局面? B、免去产权人的经营管理??? 对购房投资者而言：管理型商铺省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦，投资收益较为长久而稳定，并使业主回避了市场形成初期较大的经营风险? C、有利长远规划管理??? 从商业经营角度看，管理型商铺在整体经营上对于项目经营内容、商家品质、 形象定位有着清晰的界定，有助于各经营商家入驻前对项目整体营运风格、发展前景的了解和预测，从而做出正确的决策。且与各经营商家的租赁期限和租金相对稳定，有利于入驻商家长远经营的规划与预测? 3、劣势? 劣势1：投资回报合同期较长，合同期内的发展状况难以预测? ??在投资者与商业管理公司签订的投资回报合同中，为保证主力商家的长期经营，一般合同期长达10-15年。在此期间，因经营管理不善，租金收益较低不足以偿还投资者的固定回报，甚至商场整体倒闭的可能性是完全存在的。大型封闭式商场基本无临街铺面，各个商铺能否增值与口岸关系不大，主要依赖于商场整体经营的成功。一旦商场经营失败，会导致业主租金颗粒无收。?? 劣势2：投资回报合同期满后的未来前景难以预测? ??10-15年的合同期满后，购房者重新获得商铺的经营权。如果此时商场整体经营正常，投资者可能不满足于不到10%?的投资回报率，要求进场自行经营或自行出租；如果此时商场已是惨淡经营，投资者（尤其是一层商铺的投资者）可能出于对商业管理商的不信任，同样要求进场自行经营或自行出租，这将会破坏商场统一经营格局，引发一系列不可预测的严重后果。??? 劣势3：二层以上的商铺销售难度大，投资者风险高? ??大型封闭式商场各个商铺能否增值与口岸关系不大，主要依赖于商场整体经营的成功。一旦商场经营失败，一层商铺尚可依靠一定的客流量继续维持，二层及以上的商铺却无力回天。 模式二、零售产权、分零租赁 1.?适合物业类型? ??零租零售产权的商铺虽然在外部环境上顺应了广大中小投资者投资发展的趋势，又能为开发商带来较大的短期收益，长期风险相对较小。但其适应面较窄，主要适用于专业型商业街，并不适用于复合型商业街，更不适用于楼层较高的商场