微观经济学论文1.docVIP

房价调控的微观经济学原理 姓名：汤淑萍 班级：物流管理138 学号：2013011686 摘要：房子成为年轻人成家立业的必须考虑的东西，因此住房问题作为中国目前最现实的一个问题，已经成为中国老百姓最关心的事情，而房价的持续攀升则使得人们对于住房问题格外关注，房价调控也因此显得格外重要。房价调控的主要目的在于抑制房价过快上涨，稳定市场房价。公众在对房市走势和房价预期观望的同时，也对政府的调控行为和调控效果予以观望。2010年中国房地产政策已由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，并且采取了土地、金融、税收等多种调控手段。1）投资推动。随着人们收入增加，投资需求日益旺盛。但目前投资渠道偏少，近年来房价持续走高，使很多人以为房价只涨不跌、买房只赚不赔，纷纷加入“炒房大军”，住房消费存在严重的“投资化”倾向，对高房价起到了推波助澜的作用。 （2）资金推动。因为货币政策相对宽松，市场流动性充足，也就是说市场流通中的钱过多。2009年我国新增信贷规模近10万亿元，相当于过去三四年的增量。资金充裕必然刺激投资需求，而一些实体经济受金融危机冲击尚未完全走出低谷，大量资金就涌向房地产市场，必然使房价过快上涨。 （3）地价推动。近年来，“土地财政”导致的地价上涨成为高房价的一大推力。所谓“土地财政”，就是一些地方政府依靠出让土地使用权权取得的收入。由于很多地方政府对“土地财政”过分依赖，造成“地王”频出，地价与房价相互影响、交替上涨。 （4）制度原因。我国房地产市场的发展历史只有10多年，体制机制还不健全。比如，由于住房兼具民生和商品双重属性，大多数国家住房既有市场供应的商品住房，又有政府支持投资的公共住房，我国在过去10多年较为重视通过房地产市场解决住房需求，面向低收入群体的保障性住房供应不足，欠账过多，造成住房供应的结构性失衡非常严重。另外，房地产税收制度不健全，中国是世界上少有的不征收不动产税的国家，使拥有或囤积大量住房的成本过低，助长了投机。同时，房地产市场还存在不少权利不对等、信息不对称、竞争不充分的问题。 （5）与城镇化快速发展有关。近年来，城镇化持续快速发展，大量农村人口向城镇转移，城镇化发展及城镇人口自然增长对住房产生了新的较大需求，住房供应问题比较突出。同时，随着我国经济的快速发展，居民消费结构加快升级，住房改善需求显著增加，也加剧了城镇住房的供需缺口，带来了住房价格上涨的压力。 （6）高房价也是经济社会发展中的许多矛盾在住房领域的反映。比如，长期存在的城乡、区域发展不平衡问题仍然突出，大量人口向东部地区和大城市集中，造成这些地区住房压力过大；现行的财政体制使地方政府的事权与财权不对称，成为引发“以地生财”问题的重要原因；腐败现象在房地产领域比较突出，导致国家宏观调控政策执行力弱化；等等。这些问题都直接或间接对房地产市场产生着影响。高房价不单单是房地产领域的问题，而是各种因素共同作用的结果。 1， 当前的房价收入比 社科院在2009年的报告认为，我国总体的房价收入比与国际平均水平相当。从1996—2008年的情况来看，我国的房价收入比在5.5～7.5的区间波动，其中，最低的1996年为5.64，最高的2007年为7.44。我国房价收入比总体水平高出发达国家3-6倍，但与1998年世界8.4的平均值和6.4的中位数相当接近。2，??合理的房价收入比 目前一些国外城市的房地产市场状况如下：韩国首尔的房价和地价在世界上名列前茅，在市中心一带，一套90多平方米的住宅，价格在1.5～2.5亿韩元之间(约相当于人民币90万元至150万元)，一名国家公务员或企业中低收入员工要购置这样一套住宅， 需要工作15～18年。 中国合理的，可持续的房价收入比到底是多少呢？先做如下两个假设：中国人有收入的工作年限为30年。买房的首付为30%，买房款的70%选择贷款，贷款期限为20年，20年的长期平均贷款利率为6%，利息相当于购房款的84%（70%×20×6%）。则本金加利息成本，为房屋价格的1.84倍。 这样，在人们没有任何消费支出的情况下，将家庭所有收入用于买房，社会平均的可以接受的房价收入比极限是16.3倍（30/1.84）。但是，人作为生产者，是有条件的，作为消费者，却是无条件的，人都有消费支出。因此人们用于买房的款项，必须是用于必要消费之后的积蓄。根据国家统计局的数据，2006年城镇居民家庭人均可支配收入为11759.45元，人均消费支出为8696.55元，扣除居住支出904.19元，非居住消费支出为7792.36元，占可支配收入的66.26%，自由支配，用于购房的积蓄只有可支配收入的33.74%。考虑到人们的收入中不可支配的收入大部分交了社会保险和住房公积金，而公积金也可以用于购房，