碧景苑楼盘市场调研报告讲述.ppt

PAGE * 公 司 简 介 碧景苑楼盘市场调研报告 制作人：Cathy 宏观政策 货币紧缩政策。 07年以来，央行6次上调利率，一年期存款利率至4.14%，11次上调存款准备金率至15%。 反屯地政策 1月7日，国务院的《关于促进节约集约用地的通知》指出对于闲置两年的土地要坚决无偿收回，闲置满一年不满两年的，则按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。 住宅保障政策 国土资源部执法监察局副局长郭宝平表示，继续从严从紧控制建设用地规模的大趋势短期内不会改变。 CPI保持高位，人民币继续升值。 07年我国CPI平均涨幅达4.8%，创11年历史新高。08年，人民币升值速度有望加快，预计对美元全年将升值10%。 政策分析 货代紧缩抑制投资性需求 限外政策限制外籍人士购房， 空置面积增加 反囤地政策，供给增加 保障住宅政策落实 城镇化进程进入发展快车道 开发商融资难 人民币升值，通胀延续，地产保值 土地资源的稀缺 结汇难限制外商投资 保障性住宅比例有限，循序渐进 成本不断提升 房价下跌 房价上涨 抑制房价增长过快，限制投资性需求，促进地产市场理性发展。 地产市场现状 市场总需求旺盛，去化速度放缓 2007年，全国商品住宅竣工面积4.78亿平方米，同比增长5%，比上年上升5.8个百分点；销售面积6.91亿平方米，同比增长24.7 % 。以京沪为例，1月北京签约面积81.9万平方米，同比下滑34.2%；1月份上海住宅新房成交15617套，成交面积156.8万平方米，分别环比增长1.7%和4.2%，但成交面积较去年同期相比仍下降了10.1%。 房价上涨延续，增速放缓 2007年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，涨幅比上月降低0.6个百分点。 以住宅为主的房地产开发投资持续快速增长。 2007年，全国完成房地产开发投资25280亿元，同比增长30.2%，比上年提高8.4个百分点。 宏观调控作用延续，抑制作用显现。 昆山市场成交状况 楼盘名称 当前批准预售套数 均价（元/ ㎡ ） 12月签约 1月签约 9月签约 高端项目 吉田国际广场 733 住宅5600 办公6600 27 23 89 蝶湖湾 2382 6500（精） -1 24 146 华敏世家 440 住宅6800（毛） 办公8700（精） 19 15 38 御景苑 201 12000 0 0 0 红顶会馆 510 10000 14 10 25 巴比伦花园 502 5000 5 1 37 低端项目 东方丽池 697 5000 43 7 52 新城域 2784 4300 23 174 42 表一、昆山市主要楼盘近期成交状况 分析：1、宏观调控作用显现，各案去化速度放缓。 2、结汇难等限外政策出台，高端项目受影响程度明显。 3、低端产品诸如新城域等依托低单价低总价优势，销售业绩依然良好。 4、08年伊始，宏观调控影响延续、处于市场淡季，地产热明显降温。 5、在股市不济，经济走势不变，没有新政策出台的前提下，08年上半 年，昆山楼市将持续放缓。 碧景苑微观环境分析 震川路 前进路 青阳路 秧浦路 白墅路 景王路 未来CBD 碧景苑 碧景苑区位图 中央商务区 黑龙江路 至前进路900m 至市政府1700m 至黄河路1700m 至高尔夫练习场1300m 至黑龙江路1300m 区域特点：1、交通不便、 市场不丰富、 生活配套设施不完善 2、与黑龙江路隔河相望，视觉可及 距离市政府仅1700m 结论：地理位置的劣势，是当前项目价值缺失的主要因素，因此如何 扬长避短，凸显区域未来价值成为提升项目价值的关键。 区域竞争个案分析 竞争个案 黄浦城市花园 绿中海 天籁 红顶会馆 同丰路 前进路 震川路 青阳路 樾河路 黄浦江路 案 名 黄浦城市花园 开发商/代理 东之信房地产有限公司 楼 盘 地 址 玉山镇黄浦江中路与前进东路交叉口 管 理 公 司 深圳天安物业 物业费 0.8元/㎡ 总建筑面积 161161㎡ 预售套数 476套 签约套数及比例 465，97.7% 目标客户群 现阶段产品类型 住宅 主力户型面积 两房86-88㎡、三房120-130㎡ 销 售 价 格 4500 工 程 进 度 一期交房 装 修 情 况 毛坯 该案一期