论宅基地使用权的流转 学位论文.doc

前 言 “土地是一切生产和存在的源泉”。 土地权利是我国农民的最基本的权利，是其他一切权利的基础，关系到农民的生存问题。科学的农地制度是任何一个国家赖以稳定发展的根本。土地首先是一种自然资源，土地之上共存着资源和财产的双重属性。土地的财产属性追求的是经济效率价值目标，而土地的资源属性则蕴涵着对人类的生存保障等社会公平价值理念的追求。 我国宅基地使用权制度最显著的作用就是对农民的生存保障功能，由于被过分强调土地的资源属性，其财产属性越来越被忽视。《物权法》虽然将宅基地使用权定性为用益物权，将它作为独立的用益物权进行了特别规定，但是其仍是被严重限制的物权，故有人称之为“不完全物权”。 这是由我国特有的国情所决定的。 在计划经济时期，土地分配采用无偿形式，土地的财产属性被忽视，人们的土地权利意识几乎为零。随着改革开放不断前进，我国真正步入市场经济的轨道之后，人们的财富意识、权利意识才破土出芽。人们才逐渐重视土地这种特殊的财产权利。但是，我国的相关政策法规对宅基地的流转交易仍旧做出许多限制性的规定，不允许使用权人对其住房和宅基地进行自由的流转。这不仅阻碍了农民实现其财产权益，而且也违背了物权法的“物尽其用”的精髓以及“从归属到利用”的物权架构。 土地的资源属性和财产属性决定了公平和效率价值的统一性。而我国单纯的集体土地所有权制度却不适应这种双重价值目标的要求。目前，关于宅基地使用权是否可以自由流转的问题仍众说纷纭，对农村宅基地权利这一问题的研究还远远不够。本文通过对我国宅基地性质、特征，以及历史等方面来分析，论述宅基地使用权流转的必要性和可行性，分析宅基地使用权流转的困境和阻力，探索开放农民利用宅基地使用权流转的途径，从而为立法者制定农村宅基地使用权流转的规则提供合理的建议，完善我国的立法及相关理论研究。 目 录 摘　要 1 关键词 1 English Abstract 2 一、宅基地使用权概述 3 （一）宅基地使用权的概念、特征 3 1、宅基地使用权的概念 3 2、宅基地使用权的特征 3 （二)我国宅基地使用权的历史演变 4 1、上世纪50年代初的农民土地所有制阶段 4 2、改革开放后农民享有土地使用权阶段 4 二、我国目前宅基地使用权流转的现状及问题 5 （一）农村房屋交易存在“隐形市场” 5 （二）农村宅基地使用权隐形交易的主要类型 6 1、城镇居民违规购买农村住房和宅基地 6 2、村集体经济组织以外其他农民购买宅基地和农村住房 6 3、通过出租、赠与等方式流转宅基地使用权的情形 6 三、宅基地使用权流转的必要性和可行性分析 7 （一）宅基地使用权流转的必要性分析 7 1、农村宅基地使用权流转是城乡一体化发展的需要 7 2、农村宅基地使用权流转是房地一体原则的需要 7 （二）宅基地使用权流转的可行性分析 8 1、允许宅基地使用权流转不会导致农民失去社会保障 8 2、允许宅基地使用权流转不会导致耕地减少和影响土地安全 8 四﹑我国宅基地使用权流转制度的完善 9 （一）目前宅基地使用权流转改革分析 9 （二）完善我国宅基地使用权流转制度的建议 9 1、建立完善的农村宅基地使用权取得制度 9 2、完善宅基地使用权的流转制度 10 结 语 12 参考文献 13 致 谢 15  论宅基地使用权的流转 摘 要:宅基地是农民生活的基本保障,同时宅基地使用权也是农民生活权利之必须, 但是农村宅基地使用权能否进行交易、流转仍旧是社会各界关注的焦点。就目前国家对宅基地的相关法规政策来看，禁止宅基地流转的制度严重阻碍了农村经济的发展，同时造成一系列的诸如“宅基地隐形流动和违法用地”等的问题。本文通过对目前宅基地使用权禁止流转制度的现状进行分析研究，揭示宅基地使用权流转制度在实际运行中存在的交易风险和危及耕地保护的问题以及宅基地不能发挥其应有的的经济效用，阻碍农村经济发展的弊端，通过对目前中国关于宅基地流转模式的分析从而揭示有限的宅基地流转的必要性和可行性，提出严格整顿宅基地市场和建立农户主导和政府主导下的宅基地流转模式，以阶梯式的模式逐步推进宅基地市场的开放和建立健康有序的宅基地流转市场。 关键词:宅基地使用权；自由流转；完善立法 Englishi Abstract Concerning The Transfer Of Homestead Land Use Right Abstract:The homestead is an important part of farmers’life,and at t