浅谈房地产市场现状及营销策略 学位论文.doc

目 录 摘要 2 关键词 2 一、房地产市场现状 2 （一）房价虚高 3 （二）目前我国房地产业将面临较为严厉的调控措施 5 （三）供求状况不容过于乐观 5 （四）中国房地产现处于衰退期，观望气氛日趋浓厚 6 二、房地产的销售策略 7 （一）房地产营销策略的方法 7 （二）以恒大”金碧天下”为例、浅析营销策略的应用 7 三、房地产营销策略创新 10 （一）品牌营销 10 （二）人文营销 10 （三）绿色营销 10 （四）服务营销 10 四、结束语 11 参考文献 11 浅谈房地产市场现状及营销策略 摘要:随着中国的飞速发展和人口的不断增加，住房的需求也在不断的扩张且住房问题无时无刻都与我们相关。房地产业因高额的利润也得到了迅速的崛起和发展且逐步成为现代社会经济大系统的有机组成部分，直接影响着社会的消费、就业、金融 资、信贷、保险和众多相关产业的发展。本文就房地产市场现状及营销策略进行讨论。 关键词：房地产；营销策略；房产价格 一、房地产市场现状 （一）房价虚高 １、为什么说我国房地产价格虚高 无论从“租售比”还是“房价收入比”上衡量，都能说明：中国的房价虚高，尤其表现在一线城市。比如一般认为良性运行的房地产市场，租售比为1：200到1：300，房价收入比为4至6倍。我们身边可以看到的租售比为1：600甚至1：1000、房价收入比为20倍甚至30倍的比比皆是，都远远超出可以接受的范围。房价高不高我们可以简单地算算账：以20倍的房价收入比为例，如果衣、食、行不花费一分钱，恭喜你，20年的收入可以买到房子，也就是从20岁开始赚钱，40岁可以买到房子了，如果衣、食、行花费收入的一半，同样恭喜你，40年收入的一半可以买到房子，也就是从20岁开始赚钱，60岁可以买到房子了，老了以后，不会居无定所，相信这样的压力情况下谁都不敢生病。当然，如果是购房投资，以1：600的租售比为例，如果你30岁买到一套住房出租，中间不空租，600个月就可以收回成本，也就是50年后，你就可以幸运地收回投资，房子虽然年纪大一点，土地使用年限已到，但所有权还是属于你的，近期，部分城市地价开始跳水，大幅下调，土地流拍频现，土地市场明显降温，说明地价存在泡沫。2010年6月2日，武汉在楼市新政后第二次拍卖土地，6宗地块中，有一宗流拍，武昌中山路一宗地块楼面地价仅卖1820元/平方米，回调幅度超过1000元/平方米，降幅远远超过30%。前期多位“地王”拿到地后，现在“打折促销”，但仍难寻到大胆的承接者。由此可见，地价是否虚高已是不言而喻。 2、为什么会造成房价虚高 要分析房价虚高的成因，我们有必要先了解一下房地产价格的构成情况和影响因素。房价主要由土地费用、建安成本、财务成本、销售成本、管理费用、相关税费等部分构成。虚高的房价就是不真实、不理性的房价，是由合理房价加炒作房价构成。成本变化是房地产价格变化的内在动因。一般情况下，土地费用、建安成本等房地产价格构成因素的合理波动，会促使房价正常波动。这种波动不会产生泡沫，也就不会造成房价过低或虚高。市场需求的变化是房价波动的直接原因。按照经济学理论有效需求等于消费需求加上投机需求，消费需求是实实在在的需求，这种需求会造成房价的正常波动，但不会引发房地产泡沫，而投机需求的产生则为房地产泡沫的产生提供了必条件。首先，社会普遍的经济预期过高是房地产价格虚高的根本原因。 房地产是一种特殊商品，仅从一般商品的价格形成那样只从成本和供求关系两个方面来分析房价波动的原因是不够的。因为在市场经济条件下，真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子，或者居民的消费需求需要多少房子，而是社会普遍的经济预期，也就是说，经济社会预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。而开发企业为了自身的利益，一味强调房价在未来将继续上涨，给了消费者一种房价还要上涨的预期。在房地产销售过程中，房地产企业通过“销控”的方式，实现价格低开高走的走势，同时利用消费者的信息劣势，也给消费者制造房价即将上涨的压力，甚至邀请“口水”专家通过媒体宣扬“房价还要继续上涨”的观点，这就给了消费者一种房价只涨不跌的预期。这种消费预期是影响房地产价格的根本原因。投机需求的产生源于人们的这种非理性预期以及我们老百姓的投资渠道缺乏。投机群体在房产体系中对房价快速上涨起到了推波助澜的作用，因此，非理性预期的投机行为对房价上涨影响颇大，而在房产体系中最后一层是老百姓，也成了高房价的最后买单者。从更深的层次上来分析，社会财富相对集中是造成房地产价格虚高的重要根源。众所周知，在市场经济中，没有钱是买不到房子的，没有现实消费能力的需求无法构成真正的有效需求。其次，“地王”频现是造成房价虚高