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小寨金莎營销思路
潮佰汇(潮Buy汇)案例分析:——潮佰汇定价过高,难以实现快销、快回款 层数 8层 铺数 500间左右 价格 6—10万左右。一层边角铺售价为6—7万,主力铺售价在8—10万左右;二层边角铺售价在6万左右,主力铺在8万左右 优惠措施 一次性付款96折,分期98折(先交20%,余款在经营后交齐) 业态规划 7、8层餐饮、6层娱乐、5层办公、1—4层服饰 开盘日期 2011年7月 入驻商家 7、8层入驻西安饮食、6层入驻KTV、5层入驻一家创意公司 面积区间 1—4层为20—40㎡左右的小铺 其他 物业费暂定为2.5元/㎡;后期有商管公司包租保管;所剩余铺位集中在1、2层,剩余数量不多 潮佰汇2011年7月开盘至今,仍然剩余部分商铺,剩余商铺均为价格较高,面积较大,总价较高的商铺。 一层边角铺售价约6—7万,主力铺售价约8—10万;二层边角铺售价约6万,主力铺约8万, 7、8层餐饮(整体销售)、5层办公(均价约18000元)、6层娱乐(单价17800元,目前未售)。 潮佰汇定价普遍较高,总计500间商铺销售周期较长,其中6层整层均未销售,一层剩余大量房源,总价均在160万以上,目前暂时难以销售。 营销策略 本项目货量统计,总货值预估 营销策略 楼层 预估面积 预估均价 预估总价 -2层 7269 36000 261682200 -1层 6870 49500 340054605 1层 3623 100000 362285000 2层 5255 80000 420404000 3层 5350 48000 256801920 4层 5371 37000 198712570 5层 5322 19000 101126360 总计 39060 49695 19亿 由于周边在售项目较少,本次楼层均价暂时以潮佰汇作为临时参考 每层面积、均价、总价均为估算值,实际货量根据后期细案另行计算 假设全部售罄预计回款: 按照以上预计回款比例估算回款额为:3.9亿 项目营销思路一: 1-5层商业自持招商,地下-1、-2层全部销售 营销策略 楼层 面积 单价 总价 -2层 7269 36000 261682200 -1层 6870 49500 340054605 总计 14139 42559 6 亿 付款方式 成交付款方式比例 预计销售额 预计回款比例 按揭50% 70% 6亿 2.1亿 一次性付款 30% 1.8亿 合计 100% - 3.9亿 项目营销思路二: 1-5层商业局部以销售“使用权”+“产权销售”进行销售,地下-1、-2层全部销售,增加回款(销售使用权10年,销售单价按照实际销售均价30%计算) 营销策略 付款方式 预计成交付款比例 预计销售额 预计回款比例 1-5层使用权 30% 19亿 4亿 -1、-2层 - 3.9亿 合计 100% - 7.9 假设全部售罄预计回款: 按照以上预计回款比例估算回款额为:7.9亿 楼层 预估面积 预估均价 预估总价 -2层 7269 36000 261682200 -1层 6870 49500 340054605 1层 3623 100000 362285000 2层 5255 80000 420404000 3层 5350 48000 256801920 4层 5371 37000 198712570 5层 5322 19000 101126360 总计 39060 49695 19亿 项目营销思路三: 1-2层自持招商,3、4、5层和地下-1、-2层全部销售,增加回款 营销策略 楼层 面积 单价 总价 -2层 7269 36000 261682200 -1层 6870 49500 340054605 3层 5350 48000 256801920 4层 5371 37000 198712570 5层 5322 19000 101126360 总计 30182 38380 11.6亿 付款方式 成交付款方式比例 预计销售额 预计回款比例 按揭50% 70% 11.6亿 4亿 一次性付款 30% 3.5亿 合计 100% - 7.5亿 假设全部售罄预计回款: 按照以上预计回款比例估算回款额为:7.5亿 营销思路分析 优势 1-5层商业整体规划商业形象好,品质感强 在1-5层大商业提升下,-1、-2层销售更为迅速 单凭-1、-2层低价值商业销售,项目整体回款额较低,难以达成回款预期 单类型产品推货难度较大,销售难度高,不利于快速销售 1-5层商业自持招商,地下-1、-2层全部销售 劣势 营销策略 营销思路分析 1-5层商业局部以销售“使用权”+“产权销售”进行销售,地下-1、-2层全部销售 商业全部进行销售,总体份额较大,
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