小涑河項目投标沟通终稿.pptVIP

临沂小涑河项目沟通 合富辉煌房地产(山东) 2007年7月 序： 震撼（一）： 小涑河项目，临沂只此一块 孕育着临沂房地产盛世杰作 区位： 与临沂市新市政府遥河相望。 兰山区，临沂最好的区，为全市置业热点区域。 沿沂河地段，临沂市民心目中的高档项目区域。 滨河大道，连接市区南北，最终实现连接费县、沂水南北两县。 环境： 是贵司拿下此地块的最为主要的因素之一，周边环境极其优越。 政府着力打造沂河风景带、高档品质社区，目前已具规模。 紧贴临沂第一景观，凤凰广场，临沂观光、旅游的必去之地。 毗邻沂河，上下天光，一碧万顷，袅袅水烟，恍如仙境。 外部环境优越，内部环境略显不足；但地块平整，利于开发。 企业资源： 五星级酒店，服务能力、形象档次高人一筹。 银座商场会员，临沂高收入人群的“圈子”。 双语幼儿园的成功操作，为项目整合教育提供支持。 银座品牌、商业资源，为项目商业成功奠定基础。 … … 企业愿景： 愿意花重资拿下这绝无仅有的一块土地。 建筑临沂第一楼盘，打造临沂地产传奇。 这是我们今天讨论的前提。 这是我们后期工作的方向、出发点。 也是我们后期工作要抓住的最为“关键”的点。 我们大胆的做如下假设： 如果沂河是广州的珠江… … 如果沂河是上海的黄浦江… … 又如果此项目由万科来开发… … 看市场的价值在于对市场的判断 就地块、企业愿景而言勿庸置疑是个好项目，但只是项目成功的必要条件而并非充分条件。 绝不能“人有多大胆，地有多大产”的冒进。 必须认识临沂房地产市场、尊重临沂房地产市场。 临沂房地产市场已经进入大盘时代 震撼（二）： 来源于临沂房地产市场，看市场的价值在于对市场的判断： 小涑河项目 58万 沂龙湾： 123万 台北新城： 100万 滨河国际： 50万 朗润苑： 50万 外滩明珠： 46万 清水湾： 35万 观天下： 34万 开元·上城 20万 （沂河花园5期） 解决思路： 产品环节： 全方位的产品创新实现差异化，保持项目的持续引领市场地位。 建立独有核心价值体系，从精神层面实现对客户的持续性吸引。 合理组织产品物业类型，通过产品类型变化支撑项目形象提升。 营销推广环节： 营造项目的持续营销力，产品与营销是推动项目前进的主要驱动力。 住宅项目高层为主，供需存在偏差 高层建筑遍地，高楼林立。 大盘含有少量别墅、多层，小高层住宅极为少见。（小涑河项目目前规划依然） 市场需求多层、小高层为主，高层、超高层产品多为被动接受。 弱化被动接受抗性，如何在被动接受的情况下选择本项目，是目前必须思考的问题。 后续高档住宅项目多集中在滨河大道，局部市场迅速放量 目前7个在售项目，均以高层为主，临沂未来高档项目主要聚集于此。 就目前而言，滨河板块约有200万平米以上存量，未来放量巨大。 类似情况举例： 济南南部板块： 2002年齐鲁骏园的销售价格就达到4200元，04年达到5000元； 随后银丰山庄多层带电梯销售价格4800元，最后直逼6000元； 而如今超级大盘领秀城、北京建工京鲁山庄以及多层带电梯项目泉景天沅的平均价格仅徘徊在4500元左右，且销售形势依然不乐观。 SWOT分析进一步剖析市场与项目 地段优势：临沂点睛之地，滨河板块资源最佳组合之地。并且，只此一处。绝版，稀缺。 环境优势：水让城市充满活力，项目处三河交汇之地，滨河景观价值放大到极至；毗邻凤凰广场，绿色植被茂密。 交通优势：滨河大道及城市主干道纵横相连，城市中心近在咫尺。 规模优势：360亩大盘，产品类型丰富，规划、产品、园林可操作空间大。 开发商优势：鲁商置业，集房产、酒店、教育、媒体等多种业务经营于一体，具备广泛的资源平台和丰富的开发经验。 规划建设节奏：城市配套规划建设相对项目开发节奏滞后，项目开发期间难以得到城市规划优势的有效分享。 开发商品牌：作为外来实力开发商，在临沂本土的市场知名度、美誉度有待于进一步树立和提升。 配套：尽管本项目位于城市规划中商业、文化、娱乐区域交汇处，但就目前而言，项目周边生活配套存在不足。 宏观经济：宏观经济的良好运行，继续为房产市场的繁荣注入活力。 区域潜力：临沂城市规划及小涑河综合开发治理规划的进一步推动，未来区域配套更加完善。 市场发展的机会：滨河板块的区域价值市场认可度高，升值空间较大。 产品空白：区域内以高层为主流产品，主力户型面积趋大，产品创新存在较大空间。智能化配套设施还存在较大的缺陷。 贵我双方的合作：合富辉煌唯一上市专业代理公司拥有丰富的实战经验。鲁商置业拥有一支优秀的开发队伍，强大资源平台。 形势严峻2007年