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控规发展趋势及问题研究 主讲人：李江云 北京.2009年9月 控规研讨内容 缘起和本质 现状和趋势 困境和出路 一、缘起和本质 1.国外区划发展 德国的区划 普遍认为，区划起源于十九世纪末期的德国。1884年，德国在Altona率先实行区划，随后法兰克福（1891）、柏林（1892）、汉堡（1896）、纽纶堡（1902）、慕尼黑（1903）相继制订了土地分区管理条例。1909年，英国也有了区划。 区划成为立法措施并得到普遍意义的发展是在1916年美国纽约提出第一部区划法之后。 美国的区划法（Zoning） 19世纪初，随着城市人口聚集，土地利用强度加大，为了在自己拥有的一片土地上获取最大的个人利益，无节制地滥用土地造成了城市区域的卫生条件下降，阳光和空气丧失，火灾危险增加以及城市面貌被破坏等恶果。为了城市的整体利益，政府需要有管理城市土地的权利，德国的分区管理方法被引入美国，并逐渐实践发展。 在律师Edward Bassett等人建议下，纽约市议会及地方政府在1916年7月25日根据联邦宪法为保护民众的“健康、安全、福利和道德” ，通过了“纽约市用地区划条例”，此管理规则是由早先的三种土地使用管理控制的方法——建筑物高度限制（1909年）、建筑物退缩（1912年）及使用控制（1915年）合并而成，并首次提出警察权（Police Power）应用于土地使用的概念。这一法案的意义在于，首次通过法律的形式将私有土地纳入了城市规划控制的有序发展轨道。 何谓区划 Zoning is a device of land use regulation used by local governments in most developed countries . The word is derived from the practice of designating permitted uses of land based on mapped zones which separate one set of land uses from another. Zoning may be use-based (regulating the uses to which land may be put), or it may regulate building height, lot coverage, and similar characteristics, or some combination of these. ——来自维基百科的定义 摘录翻译： 区划是大多数发达国家的地方政府用以管制土地用途的一种工具。 它可以规范建筑高度、地块密度以及类似的属性，或者某种以上属性的综合。 区划的精髓和要义 初衷是保护即得利益,本质是对利益分配的认定与控制。其作用如下： 通过减轻开发密度来改善居住条件； 帮助市政府分布公用设施； 限制开发的天际线 改善防火、卫生条件和提高交通效率； 稳定土地价格； 将工业使用和居住使用分开，活在事实上隔离一切不希望的使用。 核心价值观：大多数的实践中，区划依据不是公共利益准则，而是“保护已建立起来的地区社会经济特征的同一性，以便保持土地的价值，以防止外部低等阶层的闯入”。 资料来源：尹稚，城市规划工作中的综合性土地利用规划研究 [博士学位论文]，清华大学， 1992.8 区划法的重要价值 区划法使社区可以利用它控制土地利用。因为它具有相当大的权利能够使社区达到预期的目的，而且不必付出任何费用。由于区划法对于土地利用类型、范围和密集程度做出了各种限制使得土地拥有者不能随心所欲地任意开发，土地不一定能够达到其最大的利用率，然而，也不必因为由此而引起的房地产价值的减少而付给房地产拥有者任何补偿费用。 由此，区划成为实施城市建设与设计管理的有力工具。以公共利益的原因，可以限制土地的发展权力。 区划的突出特点 法制化 区划法本质是一种地方法规，它是城市政府为了对城市土地开发进行控制而制订的条例。 区划权建立在警察权力（police power)基础上，对这种权利的裁决在法院手中，因此区划的实质是地方或国家层面上的法律过程。区划法颁布的一段时期，美国出现大量私人土地发展权与公共控制之间的争端，最终通过法庭按程序做出裁决