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新进业务员培训 一、房地产基本概念 1. 房地产的概念和分类 概念 房地产：房产和地产的总称。 房产：房屋及其权利的总称。 地产：土地及其权利的总称。 房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑、 构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的 财产总称。 分类 居住、生产、经营、行政、其他用房地产。 2. 房地产的特性 位置固定性 地域差别性 高值耐久性 保值增值性 3. 房地产业的概念和内涵 概念 从事房地产开发、经营、管理、服务等行业 与企业的总称。 具体内容 土地开发和再开发；房屋开发和建设； 地产经营；房地产经营； 房地产中介服务；物业管理服务； 房地产金融。 4. 土地使用权的取得 我国土地公有制的形式 集体所有制（农村，农民集体所有） 国家所有制（城市，全民所有） 土地使用权 土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。 土地使用权出让 概念：国家将国有土地使用权在一定年限内 出让给土地使用者，并收取土地出让 金的行为。 出让形式： 协议、招标、拍卖。 出让年限： 居住用地70年； 商业、旅游、娱乐用地40年； 工业用地、教、科、文卫、体育及综 合或其他用地50年。 土地使用权转让 概念：土地使用者根据国家规定，将土地使 用权有偿让渡给其他使用者的经济行 为。 出让形式： 出售、交换、赠予。 取得建设用地的方式 有偿（出让、转让、出租） 无偿（行政划拨） 5. 房地产交易 概念： 有偿取得或转让房地产所有权、使用权及其他项权利的经济过程与法律行为。（权利登记有效） 房地产转让： 房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将房地产转移给他人的行为。 房地产抵押： 抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有依法以房地产拍卖所得的价款优先受偿。 房屋租赁： 房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 6. 商品房预售 概念：房地产期货交易，先付款后交货。 商品房预售条件： 交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。 取得商品房建设工程规划许可证。 取得商品房建设工程施工许可证。 商品房建设安装工程的总投资已完成25%以上（多层封顶，高层主体结构完成2/3）。 已经确定商品房竣工交付日期，并落实了市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划。 与银行（监管银行）签订了预售款监管协议。 已制定房屋使用公约，并与物业管理企业订立了前期物业管理服务合同。 向县级以上房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 五证和两书 什么是“五证”和“两书”？ 房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且 安置有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中“五 证”“两书”是最为重要的条件。 《国有土地使用证》，是证明土地使用证向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某快国有土地使用权的法律凭证。 《建设用地规划许可证》，是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目为主和范围符合城市规划的法定凭证。 《建设工程规划许可证》，是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。 《建设工程施工许可证》 《商品房预售许可证》 《住宅质量保证书》 《住宅使用说明书》 7. 建筑概述 建筑分类： 使用性质分类 工业、民用两大类 结构分类 砖混结构 钢筋混凝土结构（框架，框剪，剪力墙） 钢结构（超高层建筑） 施工方法分类 装配式（预制构件）建筑 现浇式建筑 装配整体式建筑 建筑层数分类 低层住宅（1-3层） 多层住宅（4-6层） 中高层住宅（7-9层） 高层住宅（10-30层） 房屋的组成及作用 基础——承受房屋的全部荷载。 墙或柱——垂直承重构件。 楼地层——水平承重和分隔构件。 楼梯——联系上下各层的垂直交通设施。 屋顶——房屋顶部的承重和围护部分。 门和窗——围护构件（出入、采光、