昆明林海云霄項目整体营销报告书.pptVIP

考虑到昆明的城市特点，营销重点应该集中于“少数人的乐园，多数人的梦想”角度。 核心价值的切入点 营销的重点肯定是昆明人和昆明市范围。 昆明人代表整个昆明房地产市场的集体价值观方向。其他客户均受昆明人置业行为和习惯的影响和引导。 项目必须参与昆明市场产生关联，不能直接针对安宁和地州，即便一期的重要客户来自安宁和地州。 昆明人消费特点：崇尚消费、超前消费、内需强劲。 在核心客户群上向上拔一个层次。右岸、繁华和富人生活应该是方向。 昆明市中高财富积累家庭 异地投资客、安宁本地客 昆明市中高财富积累家庭 产品升级客户 投资主导客户 本项目目标 客户群体 营销重点 目标市场 营销聚焦 核心价值群体 置业行为话语权 集体价值观 高 高 区域营销基于本项目的核心价值点在于通过纯正法国风情的载体，诠释“右岸主义，典雅生活”的主题，统领典雅、时尚、活力、闲适的元素。 闲适散漫 开放多元 生态健康 生活方式 体验价值 场所精神 升值潜力 珍藏价值保值 启动期为法国风情别墅社区 昆明人的生活和休闲消费特点 超越休闲市场竞争的策略 市场所认可的投资物业特点 典雅 时尚 活力 闲适 右岸主义，典雅生活 核心价值的切入点 林海云霄卖点提炼 超大规模纯别墅社区 支撑点：800亩规模、纯别墅社区、稀有的双拼别墅 关键词：低密度、超低容积率、安静、私密的居住环境、闲适的居住氛围，居住者同为富人圈层的身份感。 类别 与本项目拟合度描述 有效性 客户需求 低密度、低容积率、安静、私密的居住环境、闲适的居住氛围，居住者同为富人圈层的身份感。纯别墅区对客户需求具有一定重要性，双拼别墅对客户需求不具有重要性，本项目超低的容积率，对客户需求具有一定重要性。 排他性（独占性） 在昆明别墅市场没有排他性，但在项目所在片区目前具有排他性。纯别墅社区在昆明在售别墅市场具有排他性。 竞争力 在项目所在片区具有一定竞争力，在昆明市场不具有竞争力。针对本片区的综合性大盘中如万辉星城、恒大金碧天下的别墅产品。 小区，静，只听见鸟鸣和流水的声音！ 双拼别墅，人类居住的终极梦想， 超大规模纯别墅社区 概念及推广语示例 一湖映春秋,一府藏天地 纯双拼、纯圈层，昆明罕有800亩私享生态坡地纯别墅大盘 林海云霄卖点提炼 林海云霄卖点提炼 升值价值 支撑点： ——2008年 3月5日温总理政府工作报告：国家禁止别墅类房地产开发，别墅类物业越来越稀缺，昆明对独栋别墅审批较严。 ——昆明世博、滇池别墅在当前普通物业价格涨幅趋缓并有所下调的情况下价格依然坚挺，二手房市场价格涨幅较大，别墅类高端住宅物业的保值升值能力较强。 ——从各片区分析，昆明世博、滇池板块渐近饱和，别墅开发用地越来越少；呈贡板块虽为城市发展方向、房地产开发热点，但为新城用地，规划容积率较高，难以形成低密度的集中性的别墅板块；本项目所在片区太平镇作为昆明的后花园，规划为中国首个奥林匹克小镇，交通、配套不断完善，众多品牌开发商如恒大、报业、昆钢、滇高等会开发众多低密度别墅类物业，成为房地产开发热点片区，将成为昆明新的低密度物业聚集区，而且将至少有两个高尔夫球场恒大高尔夫球场、滇高玉龙湾高尔夫球，片区将会成为继世博、滇池板块之后的昆明第三生态别墅区、昆明第三富人区，片区正处于其生命周期的高速成长期，未来升值潜力巨大。 ——本项目作为片区密度最低最大规模的纯别墅楼盘，占据片区最佳区位、景观资源、离昆明主城最近，自然将会成为片区最具升值潜力物业。 类别 与本项目拟合度描述 有效性 客户需求 别墅物业的升值价值对所有别墅客户都比较重要，尤其是对投资客户或投资兼自住置业目的的客户而言。本项目在今年别墅产品供货不足的情况下，透支了一部分短期升值空间，但从长期来看，本项目的升值潜力依然较大。 排他性（独占性） 不具有排他性，所有昆明别墅升值空间均所昆明政府对别墅类物业审批的限制程度影响。 竞争力 在本片区处于成长期的情况下，地段升值潜力要大于其他片区，在昆明限制别墅社区的情况下，本项目作为纯别墅社区具有一定竞争力。 关键词：国家禁止别墅房地产开发、昆明第三别墅区、富人区，低密度物业聚集区、房地产开发热点、交通、配套完善，片区升温升值，片区最佳生态坡地资源 升值价值 林海云霄卖点提炼 林海云霄卖点提炼 关键词：城市近郊山林资源型别墅，即享有城市别墅的繁华便利居家生活，又享有绝色景观的第一居所的居家生活与第二居所休闲度假生活。 类别 与本项目拟合度描述 有效性 客户需求 从昆明目前离城市越近的别墅价格越高的市场格局来看，昆明别墅购买人群对于距离、生活便利性、能否作为第一居所享受城市生活的便利非常重视。大多数城市中产、经济势力相对较低的客户、首次购买别墅的客户群、中高层管理人员，他们并没有足够的经济势力购卖多套住宅，而将别墅作为纯度假别墅，