昆明經典双城营销计划.pptxVIP

伟业我爱我家云南公司 2012年1月 2012 — 赢在中国 经典双城营销计划 2012—— 固本开源 2012年全年的工作目标 全国范围营销推广的开展 住宅部分D区的销售 A/C/D商业部分的销售 实现商业住宅纽带价值带动 一个中心 三个基本点 目录 一、政策环境趋势分析 二、2012年昆明市场的供应分析 三、2012年全年的工作计划 上篇：让客户信任 下篇：让销售兑现 推广方向和营销主张 推售计划和细化执行 2011年，全年的政策严控，整个房地产市场表现冷淡，第四季度市场答卷更是严重的动力不足，政策和市场直接作用于客户需求，供大于求的现状加剧，价格的空间不足和客户的购买意愿降低都成为房地产人的无奈。 政策环境趋势 2012年，政策的巩固严控周期在短期仍很难解除，过冬的信号在市场蔓延，买方市场的格局完全呈现，预判至少四季度前市场仍将持续低位运行。 2012年昆明市场的供应情况 今年政策调控不松动 昆明新开楼盘将降10% 经过去年的调控后，虽然昆明的楼价跟前年比还是呈上升态势，但昆明楼市上涨的势头受到遏制。虽然下降的大势还未形成，但是随着国家对房地产调控的不松动，以及限购令继续执行，今年的楼市依然不被看好。 ??? 云南大学经济学院副院长郭树华表示，2012年是昆明楼市更加艰难的一年，是一个季节的转身与另一个季节的启幕。他预计昆明二环内，今年新开楼盘将会降价，降幅在10%左右；二环之外就更不好说了，也许降幅更大。 ??? 有业内人士称，到今年，除非政府放松调控，否则开发商很快就会陷入弹尽粮绝的境地。记者也从多家开发商处获悉，他们对今年货币政策会继续紧缩而担忧。 ??? 有报道显示，在省外，2011年出现零星的开发商资金链困局，业内人士担心，这只不过是2012年大戏的冰山一角。万科企业董事长王石在其微博中表示，现阶段楼市调控成效初显，如此局面能连续控制3年，中国房地产将软着陆。 ??? 然而，中欧国际工商学院教授许小年却不这样认为，他担忧房价短暂下跌后将迎来报复性反弹。也有人担心，2012年，房地产行业很可能迎来一次比2008年更大规模的洗牌事件。 ??? 虽然楼市的大环境如此，但是昆明地产界人士认为昆明楼市波动不会太大。 昆明2011年逆势高走，为2012提供充沛供应量 销售决定着房地产企业的资金链条和整个行业的未来发展。从2011年的昆明市场的销售情况来看，仍旧处于稳步上升的阶段，其关键在于对价格的预期并未回落，购买力也没有形成向为限购城市的实质性转移。直到2011年9月昆明市场才开始出现较为显著的回落，11月才出现价格下滑。考虑到2012年春节较早的因素，我们认为年初房地产市场会进一步趋冷，在二季度进入预热阶段，最快销售会在第三季度出现回升。 投资层面，2011年昆明的房地产开发投资预计仍将达到40%以上，保持了良好的发展势头，也为2012年及后期的昆明房地产市场发展打下了基础。 结合土地市场来看，昆明2011年逆势高走，实现了供应面积、成交面积和成交总额的大幅上扬，其中住宅用地就可能形成3232万平方米的建筑面积，形成32万套的供应量，对未来市场形成了充沛的供应体量。 政策尚未出现松动，开发商“静观其变”，储备量增加 2012年昆明市场的供应情况 2012年周边竞品供应情况 项目名称 开盘日期 销售价格（预计均价） 供应货量（套数） 供应货值预估 金尚俊园 预计2012年3月 8500元（精装改毛坯） 824 约8个亿 红星国际二期 预计2012年2月 9700元—10000元 1580 约17.24亿 滨江俊园后湾 预计2012年2月 11200元（精装） 625 约7.8个亿 启鸿假日城市 预计2012年春节后 8300元 750 约9.5个亿 以上项目预计2011年底开盘，受市场影响，均推迟开盘时间，且价格出现松动迹象。 需要解决的核心问题是：获知认可 怎么说：我们的推广的方向 怎么做：我们营销和客户维系的动作 在过去的2011年，我们以全新的形象将经典双城面市，将经典双城的综合体价值和未来潜力进行了系统的宣传，新闻发布会、媒体的形象硬广……在昆明市场的发声中，我们的市场知名度在全城建立了影响。 2012年，面对楼市整体环境的严控周期，客户对楼市整体的热情萎缩，各种住房和投资需求被环境抑制，在这样的市场环境下，针对我们2012年的销售任务指标，怎样在逆势实现突围，成为现阶段思考的关键。 我们在这半年多的合作中，一路携手，大家共识的是：经典双城和别的项目不一样，我们不是单纯的居住属性为唯一的住宅项目也不是简单的商业综合体，我