木蘭项目前期可行研究简述.docVIP

木兰项目前期可行性研究简述 项目简介 1、概况 本项目地块位于龙潭总部新城附近，按照规划，龙潭总部新城就是为国际、国内企业量身定做的总部基地，整个总部基地不仅风景如画，而且已有上百家企业入驻，各企业都可拥有自己的独栋办公楼。建成后的龙潭总部新城就堪比美国曼哈顿，成为成都的一张“新名片”。地块属于成都今后开发的热点区域，临近周边还有北湖国际渡假区、十陵风景区等规划园区。 2、发展现状 （1）交通环境 20路、112路、531、532、534、535、城乡2路、902路、三环路环线公交车337途径北湖龙郡，紧邻规划中的七号地铁线，成金（青）快速通道。中小学：龙潭中心小学、龙青路小学、北大附小（龙潭维奥小学）、北大附中特色教学实验示范中学、成都38中、成都理工大学、第四中学（将于今年6月动工，明年9月正式招生）。银行：中国农业银行、成都市农村信用社、中国建设银行、成都市工商银行超市：红旗连锁、老邻居、银佳超市医院：成华区第七人民医院一门珍部、规划中的成都三甲医院邮局：成都邮局农贸市场和北湖客运站推进城镇化放宽户籍限制要把重点放在加强中小城市和小城镇发展上,要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务,放宽中小城市和城镇户籍限制没有提及房价及抑制投机需求，指导方针主要是继续支持合理的自住需求，增加普通商品住宅供应。如果说中央经济工作会议对房地产市场着墨不多，态度温和，但其后出台的一系列政策却一次比一次严厉意在校正业界对中央经济工作会议在房地产政策上面的误解与盲目乐观。12月9日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。这就意味着，房贷7折优惠继续执行，首次置业购买90平方米以下住房可享受契税1%的优惠，但营业税减免优惠会全面取消，回归到证满5年以下按评估价全额征收5.5%的营业税，证满5年以上的房屋免征营业税。召开的国务院常务会议上，提出了“加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”等措辞[公报原文] 一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。[公报原文] 二是继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。 这条较重要。温家宝总理在上海视察时只提到“抑制投机性购房”，国家发改委主任9日也这么说，此处又加上“投资性购房”，抑制的力度将加大。具体方式，营业税优惠已明确2年改5年，二套房贷明年还要进一步紧缩[公报原文] 三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度加强房地产信贷风险管理。 这条意在整治囤地、捂盘、假按揭、乱收定金、哄抬房价等。接下来，商品房预售将被严格执行，可能会提高预售标准。[公报原文] 四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。131号文中的计划是到2011年末解决747万户，现在激增至1540万户，住房保障又要提速，其中主要是廉租房提速12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易全国统一并普遍提高了开发商拿地的首付款，会挤出开发商手中的部分资金，遏制部分炒地、囤地行为国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知。涉及内容包括：一、增加保障性住房和普通商品住房有效供给；二、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求；三、加强风险防范和市场监管；四、加快推进保障性安居工程建设；五、落实地方各级人民政府责任等。 整体评价：“国十一条”从内容、措辞上面，紧缩程度明显加砝。12月14日“国四条”，对于住宅需求，主要是“有保有压”，属中性略偏空而“国11条”则着重强调“压”的一面。有一条重要内容与“国四条”中的界定不一致，那就是二套房贷政策。“国四条”中规定“继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。”也就是说继续执行2008年“131号文”中的优惠政策：改善需求可以按首套享受最低二成首付，利率七折的最大优惠。但“国11条”却将其调整为：“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。很明显，房贷政策已退回到“131号文