朗運通青羊路地空2012下半营销方案.pptVIP

黄材镇作为沩山风景区入口，交通网络辐射广泛，四通八达，东邻横市，西通巷子口，北至桃江安化，南接老粮仓，流沙河镇。镇内有黄月线，黄祖沩旅游专线串联全镇，灰黄公路的竣工通车，娄益高速互通口临近我镇，大大改善了交通。。 2.证券投资 分为股票投资、期货投资、基金投资。货币投资需要的专业性更高，需要对我国甚至是世界的经济形势有较高的把握度和敏感度，否则风险是很大的。况且每天因为股票等投资方式自寻短路的人也不在少数。 3.不动产投资 房地产被称为“不动产”不动产是指不能移动或者如果移动就会改变性质、损害其价值的有形财产，不动产的特性有 1、不可移动性 2、个别性 3、耐久性 4、数量有限性 目前不动产作为一种稳定的投资渠道深受市场的认可，并且在通货膨胀日益升温的环境下，不动产投资成为了规避通货膨胀最好的手段之一。根据市场规律，在投资不动产的过程中，升值及保值最稳健的有两类产品；一是高端产品，因其自身产品定位、地段原因、周边的成熟配套及增值服务，保证了这类产品的增值保值性，但是投资高端产品，对投资人的资金要求比较高，对于大多数中产阶级来讲负担相对较重；另外是价值洼地产品，因为其价格处于洼地中，随着项目区域的发展，交通的改进、配套设施的完善，使其增值潜力巨大，稳定性强，是目前最有价值的投资渠道。 本项目是大盘首期开盘，现在处于第一阶段。随着大盘的滚动开发，周边旅游业的快速发展，社会各项事业的迅速发展，周边会出现高薪高支群体的进入，进而会带来巨大的住房或投资需求，种种因素都显示本项目价格处在价格洼地的最低点，升值空间巨大。 三、上风上水的宝地 依山而住，靠水而居，自古以来就是名人大鳄们的首选。仁者乐山，智者乐水。黄材兼得山水之乐。山主人丁水主财，黄材的经济发展每年都在提高。并且还有密印寺的千手观音保佑。黄材镇是一个上风上水的宝地。 营销方案——营销目标 ★ 2012年下半年，实现销售额七千万。 ★ 地空销售420套，实现月均销售105空。 营销方案——营销原则 四字方针——快、多、好、省 快—— 现金流快；在合理的时间范围内快速回现，保证浙通的资金回收，从而为后续开发产品的精雕细琢提供物质保障。 多—— 利润多；尽量实现项目最大利润化，为浙通创造尽可能多的经济效益。 好—— 品牌效果好；在实现经济效益的同时，为本项目和浙通公司树立良好的社会口碑，把社会效益作为衡量本项目运营效果的考核内容之一。 省—— 省钱；“好钢用在刀刃上”，用最有效的营销手段、最少的营销成本解决销售问题，实现理想的投入产业化。 秉承以上原则 打造成引领黄材商业街的领袖项目 营销方案——销售时间节点安排 预计销售周期：四个月 预计销售均价：16.5万元 万元 2012年月份 8.1 9.1 9.15 11.15 12.31 开盘期 造势期 强销期 尾盘期 营销方案——调价策略及原则 三个调价原则 销售承接 低价入市引起市场关注、吸引区域以外的老客户；小幅频涨造成客户迫涨态势从而有效的保证销售回款及开发商利益最大化。 价格升幅比例 每次普涨最大调整幅度不超过8%。 价格技术调整 1、开盘期低价入市，使认购及开盘期价位具备市场竞争力、冲击力。 2、后期根据工程节点、营销策略及销售进度等逐步调整价格。 3、伴随销售进度，逐步提价，营造升值感觉-“赢、赚”效应。 4、刺激潜在购买力，展开良性循环，对后期销售形成有力支持。 5、当项目局面打开、已被市场接受、再根据市场反馈及销售状况调价。 四个调价依据 1、价格调整依据市场反应、客户量积累、销售进度等因素，配合工程时间节点、营销策略等进展情况调整。 2、价格调整实行快频次小步调整，对畅销位置实行上浮、减少优惠等措施，带动滞销位置，提高利润率促进销售回款。 3、在同一销售周期内，每次价格调整幅度不宜过大，否则将不利于客户的积累、老客户推荐新客户，特别对项目后期销售影响较大。 4、价格调整不仅仅以调价为主，还要充分运用优惠措施，以不同的折扣点及优惠控制价格。 营销方案——价格策略 价格走向策略八字原则：低开低走 拉高低走 战术诠释： 低开低走 一旦因价格激进，则极易造成不可逆转的市场抗性。 故应以较小幅度的价格上涨为基础，根据市场实际情况随时做出反应。 认购及开盘阶段如果价格缺乏一定的吸引力，有挫伤市场的潜在风险，同时对消费者购买信心、项目的美誉度及影响亦有一定程度的负面影响目前整体市场对价格极为敏感，必须谨慎入市。 战术诠释：拉高地走 传统的“拉高走低”也称“高开低走”，也是营销过程中常用手法。具体言之是在项目销售过程中，开放档次较高、价格较高的产品，提升项目的品质感，提高客户对项目的价值判断，而在操作过程中，是为了实现品质略差、价格较低的产品的快速销售。 而我们在此的“开高走低”与之略有不同，不是传统的“高品质产