百货零售业增持.PDFVIP

页 1/13 股票研究 行业策略 百货零售业 增持 商业地产重估带来“遍地黄金” 2006 年 3 月 20 日 投资要点 随着经济的发展，地理位置优越的商业网点逐步成为稀缺资源； 而人民币升值预期的增强，外资并购 A 股闸门的放开，以及全 流通带来的产业并购浪潮，都使基于价值重估的百货零售类公司 魅力四射。利用净资产重估法进行商业股的价值评估，已逐步得 到证券市场和产业投资的认可。 本文选取了 23 家具有网点资源优势的百货类公司，从商业地产 增值角度进行了初步的价值重估。并重点推荐百联股份 （600631）、王府井（600859）、北京城乡（600861）、津劝业 （600821）和通程控股（000419）。 徐晓芳 010 xuxiaofang@ 刘冰 021703 liubing6168@ 细分行业 百货行业 增持 超市连锁行业 增持 本报告重点推荐公司 王府井 增持 百联股份 增持 北京城乡 增持 津劝业 增持 通程控股 增持 行业指数走势 -30.00% -20.00% -10.00% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 2 0 0 5 - 0 1 - 0 4 2 0 0 5 - 0 2 - 0 1 2 0 0 5 - 0 3 - 1 0 2 0 0 5 - 0 4 - 0 7 2 0 0 5 - 0 5 - 1 2 2 0 0 5 - 0 6 - 0 9 2 0 0 5 - 0 7 - 0 7 2 0 0 5 - 0 8 - 0 4 2 0 0 5 - 0 9 - 0 1 2 0 0 5 - 0 9 - 2 9 2 0 0 5 - 1 1 - 0 3 2 0 0 5 - 1 2 - 0 1 2 0 0 5 - 1 2 - 2 9 2 0 0 6 - 0 2 - 0 8 2 0 0 6 - 0 3 - 0 8 零售业 上证指数 数据来源：国泰君安证券研究所 PAGE 2/13 2 目录 1. 商业地产重估及结果 3 2. 多种因素推动百货类公司股价走强 5 2.1. 百货类公司整体经营业绩复苏5 2.2. 举牌并购促进百货类公司股价上涨6 2.3. 外资并购将引发零售类公司的价值重估6 3. 重点推荐公司点评 6 王府井（600859） 7 百联股份（600631）8 北京城乡（600861）9 通程控股（000419）9 津劝业（600821） 10 图表目录 表 1：23 家百货公司商业地产价值重估情况（单位：万元） 3 表 2：23 家百货公司每股价值重估情况（单位：元） 4 表 3：百货类上市公司近 3 年经营业绩增长情况6 表 4：王府井主要商业地产重估情况7 表 5：百联股份主要商业地产重估情况8 表 6：北京城乡主要商业物业重估情况9 表 7：通程控股主要商业地产重估情况10 表 8：津劝业主要商业地产重估情况11 PAGE 3/13 3 1. 商业地产重估及结果 商业地产重估原理：假定在目标公司资产负债表中，以重估后的商业地产 价值替代原房屋帐面资产净值和土地使用权价值。其他数据不变。由此计 算出目标公司的重估净资产值。 重估计算公式： 公司重估价值=（公司帐面净资产—帐面房屋资产净额—帐面土地使 用权价值+商业地产重估价值）*成新度 其中：房屋帐面资产净值=房屋及建筑物帐面原值—房屋累计折旧； 商业地产重估价值=商业地产面积*公允价格； 成新度=房屋建筑物净值/房屋建筑物原值*100%。 以上公式中，目标公司的商业地产面积和公允价格的确定至关重要，它决 定了重估价值的大小。对于商业地产面积，我们是根据目标公司的公开披 露信息，再加上实地或电话调研来确定的。但由于信息来源的限制，我们 重估的商业地产面积一般小于（或等于）目标公司的实际商业地产面积， 而公式中“帐面房屋资产净额和帐面土地使用权价值”是指公司全部商业 地产和土地使用权，这样计算得到的重估结果可能小于真实重估价值。为 保守起见，我们仍假设该计算结果为合理值。 对公允价格的判断，我们是通过大量有哪些信誉好的足球投注网站目标公司当地（相邻物业）地产 市场交易或挂牌价格，并咨询有关房地产市场专家的意见，本着保守性原 则确定的。 关于物业折旧与土地使用权年限：商业物业的折旧年限一般为 35-45 年， 我们了解以下目标公司的商业物业均为近 5 年左右建设（或装修）的，因 此折旧忽略不计；商业地产土地使用权一般为 40 年，多数公司土地使用 权协议