港田花园报告1 大学学位论文.doc

深圳市奥托玛大跨度自动建造工程有限公司： 深圳市宇马投资有限公司: 本公司非常荣幸能有机会参与本项目的销售策划工作。 根据贵司的要求及项目的实际情况，我司在大量的市场调研的基础上，对本项目自身优劣点进行了详细的剖析，并提出相应的解决办法；结合市场分析的结果，寻找出项目的市场开发机会，开发抢点思维，制定完全针对该项目细分目标市场的营销策划案，并做出了详细的论证研究，提出能根据市场变化随时可调整的行动计划与步骤。 本策划案的主导思想是：降低成本、加快资金周转、树立企业品牌，并根据外销目标客户“港人”的需求及营销策略，采取强强联合，导入香港著名物业代理公司——东亚物业配合在香港的销售，导入资深物业管理公司——历思联行物业，配合在产品研究的售前服务，提升促销手段，并把优良的售后服务让“港人”在购买时就看到，增加购买欲望。 此致 商祺！ 深圳市永伯乐房地产顾问有限公司 东亚物业代理（中国）有限公司 香港历思联行物业服务有限公司 二○○○年八月二日  “港田花园”项目全程服务小组成员构成 为了使本项目策划、销售取得如期目标，创造优良业绩，永伯乐公司本着专业敬业、认真负责精神，组织了本公司精干力量及香港东亚物业代理公司的外销网络精英和香港历思联行物业服务公司的物管精英，共同组成服务顾问团，以期为本项目的营销提供全程专业策划及服务。 策划指导 廖永鉴（深圳市永伯乐房地产顾问公司董事长、中国房地产协会理事、深圳市房地产协会常务理事） 梁斯涵（深圳市永伯乐房地产顾问公司策划总监、总经理助理） 策划顾问 李 珏（香港东亚物业代理（中国）有限公司物业经理） 李顺合（香港历思联行物业服务有限公司集团主席、董事兼总经理） 赵 云（香港历思联行物业服务有限公司董事兼中国部总经理） 策划执行 李荣发（深圳市永伯乐房地产顾问有限公司策划部经理） 卢晓俊（深圳市永伯乐房地产顾问有限公司拓展部经理） 王 越 （深圳市永伯乐房地产顾问有限公司销售策划师） 李焕明（深圳市永伯乐房地产顾问有限公司销售策划师） 目 录 第一章 深圳房地产市场分析 2000年深圳房地产市场分析 深圳房地产市场趋势预测 第二章 项目概况及分析 项目概况 项目分析 第三章 相关楼盘对比 皇岗片区楼盘比较 重点楼盘分析 第四章 定位策略 住宅产品定位 价格定位 目标客户定位 第五章 市场营销策略 一、 先入为主策略 二、 形象差异化策略 三、 兵分多路策略 四、 放心策略 五、 借势策略 六、 滚动式整合销售推广策略 七、 其他策略 第六章 开盘前准备工作 第七章 广告策略 第八章 合作方式  第一章 深圳市房地产市场分析  一、2000年深圳房地产市场分析 （一）市场总体发展特点 1、开发规模继续扩大,销售状况日趋好转 我市房地产市场上半年以健康、平稳的态势发展，销售面积为233.42万平方米、成交金额达71.7亿人民币，业绩喜人。 今年上半年我市完成房地产施工面积为1672.54万平方米，同比增长了17.84%；商品房竣工面积154.56万平方米，同比增长了8.54%；商品房空置面积为264.68万平方米，同比下降了12.62%。 在销售方面，上半年的销售总面积为233.42万平方米，同比增加了15.4%；成交金额71.7亿元人民币，同比上升了43.34%。在销售总面积中，现楼的销售面积为64.11万平方米，同比下降了4.84%；楼花的销售面积为169.31万平方米，同比增加了25.56%；外销面积一共是13.73万平方米，其中现楼销售面积为2.32万平方米。 2、市场价格稳中有降 从96年至今，深圳市房地产市场总体价格呈缓慢下跌的态势。虽然亚洲经济形势有所好转，香港、国内经济运行平稳，但市场供大于求的状况不能彻底改变，是价格下滑的主要原因之一。 另外，由于市场竞争的力度加大，许多开发商迫于资金压力降价促销，消费者的理性选择，又迫使开发商为取悦消费者盲目增加配套，从而加大建设成本，最终导致市场价格消费者又不能接受等因素。 深圳地产市场价格下滑，又吸引了大量境外买家，2000年上半年外销市场相对比较活跃，对深圳地产市场价格平稳起到了重要作用。 3、外销市场日趋活跃 由于香港经济已逐渐走出低谷，市民对未来信心增强，加上香港经济的转型，向别国吸收大量高科技人才,使香港的人口增加 (到目前为止，香港人口已由原来的680万增至目前的697万);另一方面在深圳市政府积极完善